Що потрібно враховувати при покупці нерухомості за кордоном
Існують фактори, які слід врахувати на старті ще до внесення депозиту за обраний об’єкт.
Реальна вартість нерухомості
Практично завжди рекламні портали та агенції нерухомості вказують чисту вартість лоту. Остаточна сума збільшується за рахунок податку на перехід права власності на нерухомість, реєстраційних зборів, гонорару нотаріуса, комісії ріелтора та інших супутніх витрат. Причому у різних країнах вони будуть різними. Наприклад, при покупці вторинного житла в Греції за зміну власника ви заплатите 3,09% вартості нерухомості, а в Іспанії – від 6 до 11%, залежно від регіону. У результаті фінальна ціна покупки збільшується на 5-15% від початкової вартості.
Витрати на утримання та обслуговування.
Крім стандартних комунальних платежів за електрику, воду, утилізацію відходів практично у всіх країнах Європи і не тільки стягується щорічний податок на нерухомість. Його розміри суттєво варіюються. Якщо Іспанії це 0,3-0,4%, то Німеччини – від 1 до 2,1%. Однак є й винятки: у Грузії, Мальті, в ОАЕ такий податок не передбачено.
Ряд держав зобов’язують нерезидентів платити за сам факт володіння нерухомістю – навіть якщо вона не використовується за призначенням. А збори на обслуговування басейнів, ліфтів, прибудинкових територій, а також оплату сервісних та охоронних послуг у ЖК чи кондомініумах стануть додатковим навантаженням на ваш бюджет.
Легалізація коштів
Гроші, які ви плануєте інвестувати в закордонну нерухомість, повинні бути повністю легальними. Це потрібно буде довести документально. Якщо ви здійсните переказ коштів за кордон, і у банку виникнуть підозри, транзакція буде заблокована і купівля житла просто не відбудеться.
Статус власника нерухомості
Далеко не кожна держава пропонує інвесторам посвідку на проживання за купівлю нерухомості. Якщо в Греції, Чорногорії, Туреччині, ОАЕ, Таїланді та на Кіпрі така опція поки доступна, то іноземні власники житла в Німеччині, Іспанії, Португалії, Великій Британії можуть розраховувати лише на багаторазову туристичну візу на 90 днів раз на півроку.
Також купуючи нерухоме майно в іншій країні, важливо чітко визначитися з цілями. Запити та умови відрізнятимуться залежно від того, чи ви шукаєте котедж чи апартаменти для постійного проживання, другий будинок для відпочинку на березі моря, об’єкт для швидкого перепродажу або оренди.
В яких країнах найчастіше купують нерухомість за кордоном
ебуваних локацій – Тбілісі та Батумі. Перша – це сучасна столиця Грузії з насиченим діловим життям та інфраструктурою європейського рівня. Друга – місце з унікальним субтропічним кліматом, який формує близьке сусідство моря та гір, доброзичливою атмосферою та легендарною кавказькою гостинністю.
Загалом Грузія приваблює східноєвропейських покупців географічною близькістю, відсутністю візового режиму для більшості країн та можливістю швидко оформити документи на нову власність.
Хорватія
Якщо ви шукаєте об’єкт для інвестицій у межах єврозони з первозданною природою, унікальною середньовічною архітектурою і при цьому відносно невисокою вартістю життя, рішуче приєднуйтесь до тих, хто вибрав Хорватію. Бездоганна екологія, зручна логістика, розвинена туристична інфраструктура, можливість організувати спокійний відпочинковий відпочинок та специфічний балканський колорит зроблять ваше перебування у цій країні максимально комфортним. А стабільний потік іноземних гостей позбавить орендну нерухомість на березі Адріатичного моря від тривалих простоїв.
Таїланд
Інтерес покупців до цієї країни викликаний її унікальним кліматом з безперервним літом, екзотичною природою, розвиненою медициною, сучасною інфраструктурою та сервісом, який звичний вихідцям з Європи. Крім того, іноземців залучають простий прозорий алгоритм угоди та відчутні візові пільги для інвесторів, які бажають придбати будинок чи апартаменти.
Житло в Таїланді купують як для особистого використання – періодичного або постійного, так і для оренди, благо недоліку в туристах тут немає в будь-яку пору року.
Індонезія
Теплий клімат протягом усього року, чисте море з ідеальними умовами для серфінгу, чудові пляжі, природа, від якої захоплює дух – це лише кілька пунктів зі списку переваг Індонезії. Також закордонних покупців нерухомості мотивують на покупку високу якість життя за її цінової доступності, розвинена інфраструктура – не лише туристична, комфортні умови проживання для експатів та цифрових кочівників.
Сьогодні місцевий ринок нерухомості пропонує об’єкти під будь-які запити: квартири та студії в ЖК з мультифункціональним сервісом, вілли та таунхауси, об’єднані в закриті ком’юніті, нерухомість, що будується, на різних стадіях готовності.
Оман
На відміну від ОАЕ, Оман прагне максимально зберегти арабську автентичність, доповнивши її комфортом сучасного рівня, – і в цьому полягає його особливий шарм. Крім того, тут діють суворі обмеження щодо багатоповерхової забудови, тому бетонні джунглі відсутні як явище. Натомість є чудова природа, високий рівень безпеки, унікальні інновації та зелені технології у будівництві, затребуваність короткострокової та тривалої оренди, прості умови купівлі та податковий рай для іноземних інвесторів.
Де найдешевша нерухомість за кордоном
Грузія
Грузія пропонує, мабуть, найдоступніший цінник нерухомості в Європі. Наприклад, до Батумі зайти в проект на етапі котловану, маючи бюджет у 30-35 тисяч євро, цілком реально. Також прийнятними є ціни на готові квартири без чистового ремонту та комунікацій. Звичайно, вони вимагатимуть солідних вкладень. Проте їх частково компенсують лояльні умови від місцевих забудовників – безвідсоткові розстрочки із мінімальним стартовим внеском.
Греція
У порівнянні з іншими країнами Західної Європи Греція пропонує бюджетні варіанти, звичайно, не в топових туристичних локаціях. Тим, хто шукає можливість купити квартиру або будинок вартістю 70-90 тисяч євро, варто звернути увагу на вторинний ринок Афін, Салоників, особливо в спальних районах з гарною інфраструктурою, а також нерухомість у невеликих прибережних містечках на материку. А ось покупка квартири чи будинку в Міконосі та Санторіні вже обійдеться на порядок дорожче.
Важливо при цьому враховувати, що низька вартість житла пов’язана з його невисокою ліквідністю, тому бюджетні об’єкти під перепродаж слід купувати вдумливо і обережно.
Хорватія
Незважаючи на те, що ця країна є повноцінним членом Євросоюзу, тут все ще можна знайти варіанти вартістю нижче за середньоєвропейську. Якщо вибрати невелику квартиру чи скромний будинок подалі від першої лінії моря, наприклад, у передмісті Загреба чи Славонії, можна вкластися у 60-80 тисяч євро.
Цілком реально навіть купити житло бюджетного сегменту біля моря – якщо ви погоджуєтесь на старий рибальський будиночок у не кращому стані. У цьому випадку ретельна юридична перевірка об’єкта нерухомості є особливо важливою, оскільки права володіння подібними активами часто заплутані між численними спадкоємцями з невідомим місцезнаходженням.
Де за кордоном найперспективніша нерухомість
Перспектива у контексті придбання нерухомості для іноземців – це набір факторів, умов, обставин, що сприятимуть зростанню вартості об’єктів у найближчі 5-10 років. Ми підібрали для вас найкращі країни для покупки нерухомості, на які сьогодні з найбільшою цікавістю дивляться досвідчені інвестори.
Індонезія, зокрема, Балі
Цілорічний турпотік та містобудівні обмеження (далеко не кожна земельна ділянка отримує дозвіл на будівництво) створюють стійкий дефіцит житла, тому попит на якісні вілли та апартаменти стабільно перевищує пропозицію. Водночас тут активно реалізуються нові інфраструктурні проекти – розширюються дорожні мережі, модернізуються морські порти. В результаті до зони забудови потрапляють нові локації, вартість квадратного метра в яких зростає особливо інтенсивно.
ОАЕ
Сюди з’їжджаються з різних куточків світу не тільки туристи, а й фахівці міжнародного рівня, великі підприємці, представники провідних світових корпорацій. Вони залишаються в ОАЕ роками, а отже, надихаючі перспективи є не лише короткочасною, а й довгостроковою орендою, а також продажем готового якісного житла.
Іспанія
В останні роки високу прибутковість демонструє житло в Іспанії у великих містах – Валенсії, Мадриді, Малазі. Саме сюди релокуються солідні бізнеси з інших країн Європи та США. Попит на оренду та придбання житла випереджає можливості забудовників. Так що після купівлі нерухомості в Іспанії у перерахованих локаціях ви можете розраховувати на зростання її капіталізації у найближчі кілька років.
Таїланд
Місцевий тренд останніх років, який активно підтримує влада – трансформація Тая, зокрема Пхукета, з туристичної локації в хаб для повноцінного постійного проживання. З цією метою активно будуються сучасні автомагістралі, модернізується аеропорт, відкриваються міжнародні школи з європейськими навчальними програмами та прогресивні багатопрофільні клініки. У міру розвитку острова дорожчає та його нерухомість. А за нею підтягуються ціни на об’єкти в інших локаціях, відкриваючи перед покупцями сьогодні чудові перспективи.
Оман
Сьогодні Оман часто порівнюють із ОАЕ 15-20 років тому. У цьому полягає його перспективність: ринок перебуває у стадії формування, отже, прибутковість найближчими роками активно зростатиме. Купуючи нерухомість в Омані в інтегрованому туристичному комплексі, іноземний громадянин має можливість оформити її на повну власність та отримати Посвідка на проживання.
Основні кроки для покупки нерухомості за кордоном
За винятком невеликих нюансів алгоритм покупки у різних країнах схожий. Тому покроковий процес покупки, який ми опишемо нижче, є стандартним.
Крок 1. Вибір країни та бюджету
На цьому етапі ви вибираєте країну з урахуванням цілей – переїзд, сезонний відпочинок, пасивний дохід від оренди або перепродажу. А також визначається з максимально можливим бюджетом, заклавши в нього вартість самого об’єкта, податки та додаткові витрати.
Крок 2. Пошук об’єкту нерухомості
Тепер настав час безпосереднього вибору нерухомості. Це можна робити самостійно, вивчивши пропозиції міжнародних платформ і місцевих локальних агрегаторів. А можна укласти договір з агентом з нерухомості та здійснювати підбір, орієнтуючись на їхній каталог актуальних лотів.
Крок 3. Юридична перевірка – Due Diligence
Юридична перевірка нерухомості – обов’язковий та критично важливий етап. Якщо ви вирішили діяти самостійно, шукайте виконання цього завдання незалежного місцевого адвоката, який представлятиме ваші інтереси. Він перевірить, чи не закладено об’єкт, чи немає щодо нього незакритих судових суперечок, чи сплачено комунальні послуги. Що стосується об’єкту, що будується, переконається в законності дозволів на будівництво. А заразом уточнить, чи потрібен іноземцю офіційний дозвіл на купівлю нерухомості.
Якщо ваші інтереси представляє агентство, перевірка документів продавця входить в обов’язки штатних юристів компанії.
Крок 4. Резервування та завдаток
Щоб зняти лот із продажу та зафіксувати заявлену вартість, ви як покупець повинні внести депозит. Його сума визначається індивідуально і може становити до 10% ціни майбутньої покупки. Слід пам’ятати, що якщо угода не відбудеться з вашої вини, депозит вам не повернуть. Зате якщо винним у зриві домовленостей виявиться власник, йому доведеться повернути завдаток у дворазовому розмірі.
На цій же стадії сторони підписують попередній договір.
Крок 5. Відкриття банківського рахунку та переказ коштів
Для оплати операції необхідно отримати місцевий податковий номер та відкрити рахунок у банку країни, в якій купується нерухомість. На цьому етапі головна складність – успішно пройти перевірку фінансової установи та надати вичерпний пакет документів, що підтвердить легальне походження коштів.
Крок 6. Підписання договору купівлі-продажу
Фінальне оформлення угоди з підписанням основного договору зазвичай відбувається у присутності місцевого офіційного реєстратора. Хоча бувають і винятки. Наприклад, у Туреччині, В’єтнамі та деяких інших країнах участь нотаріального співробітника не є обов’язковою. Після остаточного погодження всіх нюансів, а у разі розстрочення – також затвердження графіка платежів, сторони засвідчують документ підписами. Після завершення угоди новий власник отримує ключі від об’єкта.
Крок 7. Реєстрація права власності
На завершальному етапі реєстратор чи юрист, який представляє інтереси покупця, надсилає документи до державного реєстру прав власності. Там нерухомість переоформлюють на ім’я нового власника, після чого надсилають йому офіційну виписку.
Як процес купівлі нерухомості відрізняється по країнах
При такій загальної логіці алгоритму купівлі нерухомості іноземцем є деталі, які значно відрізняються залежно від законодавства та податкової політики конкретної держави.
| Сторінка | Сума депозиту | Терміни та особливості відкриття банківського рахунку | Додаткові витрати при покупці | Тип володіння іноземцями | Посвідка на проживання та громадянство |
| ОАЕ | 10% вартості | 1-14 днів – потрібен, в основному, для покупки вторинної нерухомості | 4% (збір Земельного департаменту плюс фіксовані збори загальною сумою близько 1 тис. євро) | Freehold у спеціальних інвестиційних зонах, довгострокова оренда за їх межами | Інвесторська віза на 2 роки при покупці об’єкта від 750 000 дирхамів.
Об’єкт має бути у Freehold-зоні, відкритої для іноземців. |
| Туреччина | 2-5 тис. євро чи відсоток вартості – до 10% | 1-3 дні, мінімум бюрократії | 4% (податок на переоформлення права власності) плюс 6-7% (витрати на збори, страховку, перекладача, оцінку нерухомості) | Freehold як на землю, так і на об’єкт | Посвідка на проживання по тапу на 2 роки з можливістю продовження купівлі нерухомості від €180,000. Подання громадянство через 5 років.
Подання на громадянство відразу при покупці об’єкта від €350,000.
|
| Грузія | 1-3 тис. євро | 1-2 години з мінімальним комплаєнсом | Менш ніж 1%. Податок на покупку відсутній, інші збори не перевищують 90 євро. | Freehold – за винятком земель сільськогосподарського призначення | Посвідка на проживання на 1 рік при покупці нерухомості від €130,000.
Посвідка на проживання на 5 років при покупці нерухомості від €260,000.
Можна продовжувати Посвідка на проживання та подаватися на ПМП.
|
| Індонезія | 4,5 тис. євро чи 10% вартості | 3-7 днів | Від 1 до 13% (12% ПДВ за первинне або 5% на купівлю за вторинне житло плюс 1% за послуги нотаріуса. При довгостроковій оренді оплачуються лише послуги нотаріуса) | Leasehold – довгострокова оренда з продовженням | Програма Second Home – Золота віза на 5 або 10 років при вкладенні в індонезійський банк від €115,000.
Золота віза на 5 років за покупку житла від €350,000 та на 10 років – від €700,000. |
| Іспанія | 3-10 тис. євро чи 10% вартості | 1-3 дні, суворий комплаєнс, детальна декларація доходів | 8-15% (10% ПДВ на новобудови чи 6-10% податку вторинні об’єкти плюс оплата послуг нотаріуса) | Повна власність – Freehold | На сьогодні програми отримання посвідки на проживання з нерухомості відсутні |
* Дані в таблиці є актуальними на момент публікації статті. Інформація має ознайомлювальний характер і потребує уточнення у зв’язку із змінами, що відбуваються на ринку нерухомості.
У низці країн, зокрема, на Кіпрі, Мальті, деяких островах Греції іноземець не може купити нерухомий об’єкт без спеціального дозволу. Це також слід враховувати у ваших планах.
Допомога спеціаліста з придбання нерухомості за кордоном
Рекламні портали часто підносять самостійний пошук та придбання іноземної нерухомості як щось просте, швидке та цілком зрозуміле обивателю. І при цьому замовчують про підводні камені і високі ризики втратити заощадження. Тому важлива умова успішного правочину – супровід професіоналів.
Слід розуміти, що брокер або рієлтор і юрист в цьому процесі мають різні завдання. Перший допомагає підібрати відповідний актив, домовитися про максимально вигідну розстрочку із забудовником, домогтися знижки від продавця, якщо потрібна оцінка нерухомості – знайти незалежного експерта. А ось юридична перевірка, вивчення документів продавця, перевірка банківського договору щодо прихованих комісій та неузгоджених платежів, якщо оформляється іпотека за кордоном, – компетенції юриста. Також він допомагає правильно підготувати документи, необхідні для угоди.
Оптимальне рішення в цьому випадку – укласти договір із компанією, в штаті якої є всі необхідні фахівці, та делегувати їм важливі завдання.
Типові помилки при покупці нерухомості за кордоном
Покупка без юриста
Небезпечна помилка – покладатися на юристів забудовника чи продавця готової нерухомості. Вони захищають інтереси своїх клієнтів, а чи не ваші. Для безпечного придбання об’єкта нерухомості доцільно залучити до процесу незалежного спеціаліста зі свого боку.
Недооцінка додаткових витрат
Витративши всі наявні кошти на оплату чистої вартості об’єкта нерухомості, можна опинитися в непростій ситуації. Податки, збори, мита, послуги нотаріуса, перекладача, реєстратора додають близько 8-15% до цієї суми. Важливо закласти їх до бюджету завчасно, щоб угода не заблокувалась у найвідповідальніший момент.
Відсутність перевірки титулу
Придбання нерухомого активу без глибокої юридичної перевірки – це завжди лотерея. Він може перебувати в заставі у банку або під арештом, бути предметом майнового спору, побудованим з порушеннями, не призначеним для тих цілей, заради яких ви його купуєте. Витяг з реєстру нерухомості обійдеться всього в кілька євро – заради власної безпеки на ній не варто економити.
Підписання документів без перекладу
Ніколи не підписуйте документ, складений незнайомою вам мовою. Переклад, зроблений сертифікованим фахівцем, який несе юридичну відповідальність за точність та достовірність формулювань, урятує вас від неприємних ситуацій.
Найчастіші запитання
Скільки часу займає покупка нерухомості за кордоном?
Залежить від країни в середньому від 2 тижнів до 3 місяців.
Чи може іноземець придбати нерухомість дистанційно?
Так, у більшості країн така практика є стандартною. Угода оформляється або повністю онлайн, або за участю довіреної особи.
Чи потрібний особистий приїзд?
Особистий приїзд не є обов’язковим, але ми рекомендуємо хоча б раз приїхати на перегляд, оцінити об’єкт, локацію, інфраструктуру особисто, а також відвідати банк – ваша присутність істотно спростить і прискорить комплаєнс.
Які додаткові витрати при покупці нерухомості найбільші?
Найбільш витратні статті додаткових витрат – ПДВ та податок на передачу прав власності. Залежно від країни, вони становлять 4-12% вартості активу. На другому місці – юридичний супровід та оплата послуг нотаріуса.
Чи потрібна іпотека і чи дадуть її іноземцю?
Доцільність залучення позикових коштів залежить від капіталу, який є у вашому розпорядженні. За потреби нерезидент практично у будь-якій країні може оформити іпотеку. Однак умови будуть жорсткішими, ніж для резидентів: стартовий внесок складе 40-50%, а відсоткова ставка буде досить високою. Крім того, у випадках з іноземними здобувачами банк перевіряє документи максимально прискіпливо.
Чи дає покупка закордонної нерухомості право на проживання?
У більшості країн автоматично отримати право на проживання за купівлю нерухомого активу не можна. Для цього потрібно придбати нерухомість вартістю не нижче за певну суму. Порогові значення відрізняються – якщо, наприклад, на Кіпрі це 300 тис. євро, то у Греції – 400-800 тис. євро залежно від регіону та типу житла. Винятком є Північний Кіпр: тут стати резидентом можна, купивши будь-яку придатну для проживання нерухомість.
Що робити, якщо щось пішло не так після покупки?
Якщо після оформлення активу у власність виявилися дефекти або борги, якщо забудовник тягне зі здаванням нового будинку в експлуатацію, будь-які інші неоднозначні ситуації повідомте про проблеми вашого адвоката. Він складе претензію, спробує вирішити питання безпосередньо з продавцем, а у разі неуспіху – звернеться від вашого імені до страхової компанії чи суду.
