Что нужно учитывать при покупке недвижимости за границей
Существуют факторы, которые следует учесть на старте, еще до внесения депозита за выбранный объект.
Реальная стоимость недвижимости
Практически всегда рекламные порталы и агентства недвижимости указывают чистую стоимость лота. Окончательная же сумма увеличивается за счет налога на переход права собственности на недвижимость, регистрационных сборов, гонорара нотариуса, комиссии риелтора и других сопутствующих расходов. Причем в разных странах они будут разными. Например, при покупке вторичного жилья в Греции за смену собственника вы заплатите 3,09% от стоимости недвижимости, а в Испании – от 6 до 11%, в зависимости от региона. В результате финальная цена покупки увеличивается на 5-15% от начальной стоимости.
Расходы на содержание и обслуживание.
Помимо стандартных коммунальных платежей за электричество, воду, утилизацию отходов, практически во всех странах Европы и не только взымается ежегодный налог на недвижимость. Его размеры существенно варьируются. Если в Испании это 0,3-0,4%, то в Германии – от 1 до 2,1%. Однако есть и исключения: в Грузии, на Мальте, в ОАЭ такой налог не предусмотрен.
Ряд государств обязывает нерезидентов платить за сам факт владения недвижимостью – даже если она не используется по назначению. А сборы на обслуживание бассейнов, лифтов, придомовых территорий, а также оплату сервисных и охранных услуг в ЖК или кондоминиумах станут дополнительной нагрузкой на ваш бюджет.
Легализация средств
Деньги, которые вы планируете инвестировать в зарубежную недвижимость, должны быть на сто процентов легальными. Это нужно будет доказать документально. Если вы осуществите перевод средств за рубеж, и у банка возникнут подозрения, транзакция будет заблокирована и покупка жилья просто не состоится.
Статус владельца недвижимости
Далеко не каждое государство предлагает инвесторам вид на жительство за покупку недвижимости. Если в Греции, Черногории, Турции, ОАЭ, Таиланде и на Кипре такая опция пока доступна, то иностранные собственники жилья в Германии, Испании, Португалии, Великобритании могут рассчитывать лишь на многократную туристическую визу на 90 дней раз в полгода.
Также, покупая недвижимое имущество в другой стране, важно четко определиться с целями. Запросы и условия будут отличаться в зависимости от того, ищете ли вы коттедж либо апартаменты для постоянного проживания, второй дом для отдыха на берегу моря, объект для быстрой перепродажи или для сдачи в аренду.
В каких странах чаще всего покупают недвижимость за границей
Испания
Инвестиции в недвижимость в Испании среди европейцев считаются золотым стандартом. Их привлекают разноплановый испанский рынок недвижимости, мягкий комфортный климат, достойное качество жизни, развитые инфраструктура и медицина, высокий уровень безопасности, понятный и близкий менталитет местного населения.
Испания идеальна как для второго дома или постоянного семейного проживания, так и для сдачи жилой недвижимости в кратковременную либо долгосрочную аренду.
ОАЭ
Арабские Эмираты, в первую очередь, Дубай и Абу-Даби, вызывают интерес потенциальных покупателей в контексте мирового хаба для бизнеса и капитала. Не последнюю роль в формировании этого интереса играют также теплый климат, беспрецедентная безопасность, ультрасовременная инфраструктура и отличный сервис. Сильная валюта, налоговая лояльность и возможность интеграции в международную деловую среду дополняют перечень преимуществ покупки жилой или коммерческой недвижимости в ОАЭ.
Северный Кипр
Те, кто ищут не деловой активности, а спокойного уединенного релакса, все чаще обращают внимание на предложения продавцов недвижимости Северного Кипра. Значимые достоинства этой локации – чистое море, пляжный сезон, который длится круглый год, отличная экология и увеличивающееся с каждым годом количество крупных современных курортных комплексов с собственной автономной инфраструктурой.
Турция
Это уникальная страна, органично сочетающая в себе европейские и азиатские традиции и образ жизни. Она ментально близка жителям Восточной Европы, поэтому поляки, украинцы и другие выходцы из этого региона охотно инвестируют в турецкую недвижимость.
Здесь есть все для того, чтобы вы могли безоглядно наслаждаться мягким средиземноморским климатом: современные пляжи, продвинутая туристическая инфраструктура, мультифункциональные жилые комплексы с отельным сервисом премиального уровня. А еще – мощный транспортный хаб в Стамбуле, позволяющий попадать в Турцию практически из любой точки мира.
Греция
Покупка дома или квартиры в Греции – это перспектива европейского уюта, размеренного образа жизни, комфортного морского климата, отличного сервиса, низкого уровня преступности и, конечно, возможности приобщиться к легендарной древней истории. Здесь можно как приобрести современные апартаменты, так и купить дом в аутентичном стиле на берегу моря. В популярных каталогах есть предложения недвижимости и на материке, и на островах. Ее можно использовать для личного отдыха либо постоянного проживания, а можно сдавать в аренду – дефицита в потенциальных арендаторах нет.
Грузия
В топе востребованных локаций – Тбилиси и Батуми. Первая – это современная столица Грузии с насыщенной деловой жизнью и инфраструктурой европейского уровня. Вторая – место с уникальным субтропическим климатом, который формирует близкое соседство моря и гор, дружелюбной атмосферой и легендарным кавказским гостеприимством.
В целом же Грузия привлекает восточноевропейских покупателей географической близостью, отсутствием визового режима для большинства стран и возможностью быстро оформить документы на новую собственность.
Хорватия
Если вы ищете объект для инвестиций в границах еврозоны с первозданной природой, уникальной средневековой архитектурой и при этом с относительно невысокой стоимостью жизни, решительно присоединяйтесь к тем, кто выбрал Хорватию. Безупречная экология, удобная логистика, развитая туристическая инфраструктура, возможность организовать спокойный уединенный отдых и специфический балканский колорит сделают ваше пребывание в этой стране максимально комфортным. А стабильный поток иностранных гостей избавит вашу арендную недвижимость на берегу Адриатического моря от длительных простоев.
Тайланд
Интерес покупателей к этой стране вызван ее уникальным климатом с непрекращающимся летом, экзотической природой, развитой медициной, современной инфраструктурой и сервисом, который привычен выходцам из Европы. А кроме того, иностранцев привлекают простой прозрачный алгоритм сделки и ощутимые визовые льготы для инвесторов, желающих приобрести дом или апартаменты.
Жилье в Таиланде покупают как для личного использования – периодического или постоянного, так и для сдачи в найм, благо недостатка в туристах здесь нет в любое время года.
Индонезия
Теплый климат в течение всего года, чистое море с идеальными условиями для серфинга, великолепные пляжи, природа, от которой захватывает дух – это лишь несколько пунктов из списка достоинств Индонезии. Также зарубежных покупателей недвижимости мотивируют на покупку высокое качество жизни при ее ценовой доступности, развитая инфраструктура – не только туристическая, комфортные условия проживания для экспатов и цифровых кочевников.
Сегодня местный рынок недвижимости предлагает объекты под любые запросы: квартиры и студии в ЖК с мультифункциональным сервисом, виллы и таунхаусы, объединенные в закрытые комьюнити, строящуюся недвижимость на разных стадиях готовности.
Оман
В отличие от ОАЭ, Оман стремится по максимуму сохранить арабскую аутентичность, дополнив ее комфортном современного уровня, – и в этом заключается его особый шарм. Кроме того, здесь действуют строгие ограничения в отношении многоэтажной застройки, поэтому бетонные джунгли отсутствуют как явление. Зато есть великолепная природа, высокий уровень безопасности, уникальные инновации и зеленые технологии в строительстве, востребованность краткосрочной и длительной аренды, простые условия покупки и налоговый рай для иностранных инвесторов.
Где самая дешевая недвижимость за рубежом
Грузия
Грузия предлагает, пожалуй, самый доступный ценник недвижимости в Европе. Например, в Батуми зайти в проект на этапе котлована, имея бюджет в 30-35 тысяч евро, вполне реально. Также приемлемыми являются цены на готовые квартиры без чистового ремонта и коммуникаций. Конечно, они потребуют солидных вложений. Однако их частично компенсируют лояльные условия от местных застройщиков – беспроцентные рассрочки с минимальным стартовым взносом.
Греция
В сравнении с другими странами Западной Европы Греция предлагает вполне бюджетные варианты, конечно, не в топовых туристических локациях. Тем, кто ищет возможность купить квартиру или дом стоимостью в 70-90 тысяч евро, стоит обратить внимание на вторичный рынок Афин, Салоников, особенно, в спальных районах с хорошей инфраструктурой, а также на недвижимость в небольших прибрежных городках на материке. А вот покупка квартиры или дома в Миконосе и Санторини уже обойдется на порядок дороже.
Важно при этом учитывать, что низкая стоимость жилья напрямую связана с его невысокой ликвидностью, поэтому бюджетные объекты под перепродажу следует покупать вдумчиво и осторожно.
Хорватия
Несмотря на то, что эта страна является полноценным членом Евросоюза, здесь все еще можно найти варианты стоимостью ниже среднеевропейской. Если выбрать небольшую квартиру или скромный дом подальше от первой линии моря, например, в пригороде Загреба или Славонии, можно уложиться в 60-80 тысяч евро.
Вполне реально даже купить жилье бюджетного сегмента у моря – если вы согласны на старый рыбацкий домик в не лучшем состоянии. В этом случае тщательная юридическая проверка объекта недвижимости особенно важна, поскольку права владения подобного рода активами часто запутаны между многочисленными
Где за границей самая перспективная недвижимость
Перспектива в контексте приобретения недвижимости для иностранцев – это набор факторов, условий, обстоятельств, которые будут способствовать росту стоимости объектов в ближайшие 5-10 лет. Мы подобрали для вас лучшие страны для покупки недвижимости, на которые сегодня с наибольшим интересом смотрят опытные инвесторы.
Индонезия, в частности, Бали
Круглогодичный турпоток и градостроительные ограничения (далеко не каждый земельный участок получает разрешение на строительство) создают устойчивый дефицит жилья, поэтому спрос на качественные виллы и апартаменты стабильно превышает предложение. В то же время, здесь активно реализуются новые инфраструктурные проекты – расширяются дорожные сети, модернизируются морские порты. В результате в зону застройки попадают новые локации, стоимость квадратного метра в которых растет особенно интенсивно.
ОАЭ
Сюда съезжаются из самых разных уголков мира не только туристы, но и специалисты международного уровня, крупные предприниматели, представители ведущих мировых корпораций. Они остаются в ОАЭ годами, а значит, вдохновляющие перспективы есть не только у кратковременной, но и у долгосрочной аренды, а также у продажи готового качественного жилья.
Испания
В последние годы высокую доходность демонстрирует жилье в Испании в крупных городах – Валенсии, Мадриде, Малаге. Именно сюда релоцируются солидные бизнесы из других стран Европы, а также из США. Спрос на аренду и приобретение жилья опережает возможности застройщиков. Так что после покупки недвижимости в Испании в перечисленных локациях вы можете рассчитывать на рост ее капитализации в ближайшие несколько лет.
Таиланд
Местный тренд последних лет, который активно поддерживают власти, – трансформация Тая, в частности, Пхукета, из туристической локации в хаб для полноценного постоянного проживания. С этой целью активно строятся современные автомагистрали, модернизируется аэропорт, открываются международные школы с европейскими обучающими программами и прогрессивные многопрофильные клиники. По мере развития острова дорожает и его недвижимость. А за ней подтягиваются цены на объекты в других локациях, открывая перед сегодняшними покупателями отличные перспективы.
Оман
Сегодня Оман часто сравнивают с ОАЭ 15-20 лет назад. В этом и заключается его перспективность: рынок находится на стадии формирования, а значит, доходность в ближайшие годы будет активно расти. Покупая недвижимость в Омане в интегрированном туристическом комплексе, иностранный гражданин имеет возможность оформить ее в полную собственность и получить ВНЖ.
Основные шаги для покупки недвижимости за рубежом
За исключением небольших нюансов алгоритм покупки в разных странах схож. Поэтому пошаговый процесс покупки, который мы опишем ниже, является стандартным.
Шаг 1. Выбор страны и бюджета
На этом этапе вы выбираете страну с учетом целей – переезд, сезонный отдых, пассивный доход от сдачи в аренду или перепродажа. А также определяетесь с максимально возможным бюджетом, заложив в него стоимость самого объекта, налоги и дополнительные расходы.
Шаг 2. Поиск объекта недвижимости
Теперь пришло время непосредственного выбора недвижимости. Это можно делать самостоятельно, изучив предложения как международных платформ, так и местных локальных агрегаторов. А можно заключить договор с агентом по недвижимости и осуществлять подбор, ориентируясь на их каталог актуальных лотов.
Шаг 3. Юридическая проверка — Due Diligence
Юридическая проверка недвижимости – обязательный и критически важный этап. Если вы решили действовать самостоятельно, ищите для выполнения этой задачи независимого местного адвоката, который будет представлять ваши интересы. Он проверит, не заложен ли объект, нет ли по нему незакрытых судебных споров, оплачены ли коммунальные услуги. В отношении строящегося объекта – убедится в законности разрешений на строительство. А заодно уточнит, требуется ли иностранцу официальное разрешение на покупку недвижимости.
Если же ваши интересы представляет агентство, проверка документов продавца входит в обязанности штатных юристов компании.
Шаг 4. Резервирование и задаток
Чтобы снять лот с продажи и зафиксировать заявленную стоимость, вы как покупатель должны внести депозит. Его сумма определяется индивидуально и может составить до 10% цены будущей покупки. Следует помнить, что если сделка не состоится по вашей вине, депозит вам не возвратят. Зато если виноватым в срыве договоренностей окажется действующий владелец, ему придется вернуть задаток в двукратном размере.
На этой же стадии стороны подписывают предварительный договор.
Шаг 5. Открытие банковского счета и перевод средств
Для оплаты сделки необходимо получить местный налоговый номер и открыть счет в банке страны, в которой покупается недвижимость. На этом этапе главная сложность – успешно пройти проверку финансового учреждения и предоставить исчерпывающий пакет документов, который подтвердит легальное происхождение денежных средств.
Шаг 6. Подписание договора купли-продажи
Финальное оформление сделки с подписанием основного договора, как правило, происходит в присутствии местного официального регистратора. Хотя бывают и исключения. Например, в Турции, Вьетнаме и некоторых других странах участие нотариального сотрудника не обязательно. После окончательного согласования всех нюансов, а в случае рассрочки – также утверждения графика платежей, стороны удостоверяют документ подписями. После завершения сделки новый собственник получает ключи от объекта.
Шаг 7. Регистрация права собственности
На завершающем этапе регистратор или юрист, который представляет интересы покупателя, отправляет документы в государственный реестр прав собственности. Там недвижимость переоформляют на имя нового владельца, после чего направляют ему официальную выписку.
Как процесс покупки недвижимости различается по странам
При схожей общей логике алгоритма покупки недвижимости иностранцем есть детали, которые существенно отличаются в зависимости от законодательства и налоговой политики конкретного государства.
| Страна | Размер депозита | Сроки и особенности открытия банковского счета | Дополнительные расходы при покупке | Тип владения иностранцами | ВНЖ и гражданство |
| ОАЭ | 10% от стоимости | 1-14 дней – нужен, в основном, для покупки вторичной недвижимости | 4% (сбор Земельного департамента плюс фиксированные сборы общей суммой около 1 тыс. евро) | Freehold в специальных инвестиционных зонах, долгосрочная аренда за их пределами | Инвесторская виза на 2 года при покупке объекта от 750 000 дирхамов.
Объект должен находиться в Freehold-зоне, открытой для иностранцев. |
| Турция | 2-5 тыс. евро либо процент от стоимости – до 10% | 1-3 дня, минимум бюрократии | 4% (налог на переоформление права собственности) плюс 6-7% (расходы на сборы, страховку, переводчика, оценку недвижимости) | Freehold как на землю, так и на объект | ВНЖ по тапу на 2 года с возможностью продления при покупке недвижимости от €180,000. Подача на гражданство через 5 лет.
Подача на гражданство сразу при покупке объекта от €350,000.
|
| Грузия | 1-3 тыс. евро | 1-2 часа с минимальным комплаенсом | Менее 1%. Налог на покупку отсутствует, другие сборы в сумме не превышают 90 евро | Freehold – за исключением земель сельскохозяйственного назначения | ВНЖ на 1 год при покупке недвижимости от €130,000.
ВНЖ на 5 лет при покупке недвижимости от €260,000.
Можно продлять ВНЖ и подаваться на ПМЖ.
|
| Индонезия | 4,5 тыс. евро либо 10% от стоимости | 3-7 дней | От 1 до 13% (12% НДС за первичное или 5% на покупку за вторичное жилье плюс 1% за услуги нотариуса. При долгосрочной аренде оплачиваются только услуги нотариуса) | Leasehold – долгосрочная аренда с продлением | Программа Second Home – Золотая виза на 5 или 10 лет при вложении в индонезийский банк от €115,000.
Золотая виза на 5 лет за покупку жилья от €350,000 и на 10 лет – от €700,000. |
| Испания | 3-10 тыс. евро либо 10% от стоимости | 1-3 дня, строгий комплаенс, детальная декларация доходов | 8-15% (10% НДС на новостройки либо 6-10% налог на вторичные объекты плюс оплата услуг нотариуса) | Полная собственность – Freehold | На сегодня программы получения ВНЖ по недвижимости отсутствуют |
* Данные в таблице актуальны на момент публикации статьи. Информация носит ознакомительный характер и требует уточнения в связи с изменениями, которые происходят на рынке недвижимости.
В ряде стран, в частности, на Кипре, Мальте, некоторых островах Греции иностранец не может купить недвижимый объект без специального разрешения. Это также следует учесть в ваших планах.
Помощь специалиста по приобретению недвижимости за границей
Рекламные порталы часто преподносят самостоятельный поиск и приобретение иностранной недвижимости как нечто простое, быстрое и полностью понятное обывателю. И при этом умалчивают о подводных камнях и высоких рисках лишиться сбережений. Поэтому важное условие успешной сделки – сопровождение профессионалов.
Следует понимать, что у брокера или риелтора и у юриста в этом процессе разные задачи. Первый помогает подобрать подходящий актив, договориться о максимально выгодной рассрочке с застройщиком, добиться скидки от продавца, если нужна оценка недвижимости – найти независимого эксперта. А вот юридическая проверка, изучение документов продавца, проверка банковского договора на предмет скрытых комиссий и несогласованных платежей, если оформляется ипотека за границей, – компетенции юриста. Также он помогает правильно подготовить документы, необходимые для сделки.
Оптимальное решение в этом случае – заключить договор с компанией, в штате которой есть все необходимые специалисты, и делегировать им важные задачи
Типичные ошибки при покупке недвижимости за рубежом
Покупка без юриста
Опасное заблуждение – полагаться на юристов застройщика или продавца готовой недвижимости. Они защищают интересы своих клиентов, а не ваши. Для безопасного приобретения объекта недвижимости целесообразно привлечь к процессу независимого специалиста со своей стороны.
Недооценка дополнительных расходов
Потратив все имеющиеся в распоряжении средства на оплату чистой стоимости объекта недвижимости, можно оказаться в непростой ситуации. Налоги, сборы, пошлины, услуги нотариуса, переводчика, регистратора добавляют порядка 8-15% к этой сумме. Важно заложить их в бюджет заблаговременно, чтобы сделка не заблокировалась в самый ответственный момент.
Отсутствие проверки титула
Приобретение недвижимого актива без глубокой юридической проверки – это всегда лотерея. Он может находиться в залоге у банка или под арестом, быть предметом имущественного спора, построенным с нарушениями, не предназначенным для тех целей, ради которых вы его покупаете. Выписка из реестра недвижимости обойдется всего в несколько евро – ради собственной безопасности на ней не стоит экономить.
Подписание документов без перевода
Никогда не подписывайте документ, составленный на незнакомом вам языке. Перевод, сделанный сертифицированным специалистом, который несет юридическую ответственность за точность и достоверность формулировок, спасет вас от неприятных ситуаций.
FAQ
Сколько времени занимает покупка недвижимости за рубежом?
Зависит от страны, в среднем от 2 недель до 3 месяцев.
Может ли иностранец купить недвижимость дистанционно?
Да, в большинстве стран такая практика является стандартной. Сделка оформляется либо полностью онлайн, либо с участием доверенного лица.
Нужен ли личный приезд?
Личный приезд не является обязательным, но мы рекомендуем хотя бы раз приехать на просмотр, оценить объект, локацию, инфраструктуру лично, а также нанести визит в банк – ваше присутствие существенно упростит и ускорит комплаенс.
Какие дополнительные расходы при покупке недвижимости самые большие?
Наиболее затратные статьи дополнительных расходов – НДС и налог на передачу прав собственности. В зависимости от страны, они составляют 4-12% от стоимости актива. На втором месте – юридическое сопровождение и оплата услуг нотариуса.
Нужна ли ипотека и дадут ли ее иностранцу?
Целесообразность привлечения заемных средств зависит от капитала, который есть в вашем распоряжении. При необходимости нерезидент практически в любой стране может оформить ипотеку. Однако условия будут более жесткими, чем для резидентов: стартовый взнос составит 40-50%, а процентная ставка будет достаточно высокой. Кроме того, в случаях с иностранным соискателями банк проверяет документы максимально придирчиво.
Дает ли покупка зарубежной недвижимости право на проживание (ВНЖ)?
В большинстве стран автоматически получить ВНЖ за покупку недвижимого актива нельзя. Для этого нужно приобрести недвижимость стоимостью не ниже определенной суммы. Пороговые значения отличаются – если, например, на Кипре это 300 тыс. евро, то в Греции – 400-800 тыс. евро в зависимости от региона и типа жилья. Исключением является Северный Кипр: здесь стать резидентом можно, купив любую пригодную для проживания недвижимость.
Что делать, если что-то пошло не так после покупки?
Если после оформления актива в собственность обнаружились дефекты или долги, если застройщик тянет со сдачей нового дома в эксплуатацию, в любых других неоднозначных ситуациях уведомьте о проблемах вашего адвоката. Он составит претензию, попытается решить вопрос непосредственно с продавцом, а в случае неуспеха – обратится от вашего имени в страховую компанию или в суд.
