Na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość za granicą
Są pewne czynniki, które należy wziąć pod uwagę już na samym początku, jeszcze zanim wpłacisz zaliczkę na wybraną nieruchomość.
Rzeczywista wartość nieruchomości
Portale i agencje nieruchomości niemal zawsze podają cenę netto nieruchomości. Do ceny końcowej doliczane są podatki od przeniesienia własności, opłaty rejestracyjne, opłaty notarialne, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami i inne koszty. Koszty te różnią się w zależności od kraju. Na przykład, kupując nieruchomość z rynku wtórnego w Grecji, zapłacisz 3,09% wartości nieruchomości za opłaty za przeniesienie własności, podczas gdy w Hiszpanii stawka ta waha się od 6% do 11%, w zależności od regionu. W rezultacie ostateczna cena zakupu wzrasta o 5% do 15% ceny początkowej.
Koszty konserwacji i serwisu.
Oprócz standardowych rachunków za prąd, wodę i wywóz śmieci, prawie wszystkie kraje europejskie i poza nimi pobierają roczny podatek od nieruchomości. Jego wysokość jest bardzo zróżnicowana. W Hiszpanii wynosi on 0,3-0,4%, a w Niemczech od 1 do 2,1%. Istnieją jednak wyjątki: Gruzja, Malta i Zjednoczone Emiraty Arabskie nie pobierają takiego podatku.
W wielu krajach osoby niebędące rezydentami muszą płacić za sam fakt posiadania nieruchomości, nawet jeśli nie jest ona wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem. Opłaty za utrzymanie basenów, wind i terenów zielonych, a także za konserwację i ochronę w osiedlach mieszkaniowych lub apartamentach, będą stanowić dodatkowe obciążenie dla budżetu.
Legalizacja funduszy
Środki, które planujesz zainwestować w zagraniczne nieruchomości, muszą być w 100% legalne. Będzie to wymagało udokumentowania. Jeśli przelejesz środki za granicę, a bank nabierze podejrzeń, transakcja zostanie zablokowana, a zakup nieruchomości po prostu nie dojdzie do skutku.
Status właściciela nieruchomości
Nie każdy kraj oferuje inwestorom prawo pobytu w zamian za zakup nieruchomości. Chociaż taka opcja jest obecnie dostępna w Grecji, Czarnogórze, Turcji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Tajlandii i na Cyprze, zagraniczni właściciele nieruchomości w Niemczech, Hiszpanii, Portugalii i Wielkiej Brytanii mogą liczyć jedynie na wielokrotną wizę turystyczną na okres 90 dni co sześć miesięcy.
Kupując nieruchomość w innym kraju, ważne jest również jasne określenie swoich celów. Wymagania i warunki będą się różnić w zależności od tego, czy szukasz domku letniskowego lub apartamentu na stałe miejsce zamieszkania, drugiego domu wakacyjnego nad morzem, nieruchomości do szybkiej odsprzedaży, czy nieruchomości pod wynajem.
Które kraje cieszą się największą popularnością wśród osób decydujących się na zakup nieruchomości za granicą?
Hiszpania
Inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości jest uważane za złoty standard wśród Europejczyków. Przyciąga ich zróżnicowany hiszpański rynek nieruchomości, łagodny, komfortowy klimat, wysoka jakość życia, rozwinięta infrastruktura i system opieki zdrowotnej, wysoki poziom bezpieczeństwa oraz przystępna i empatyczna mentalność lokalnej ludności.
Hiszpania jest idealnym krajem na drugi dom lub stałe miejsce zamieszkania rodziny, a także na wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy.
ZEA
Zjednoczone Emiraty Arabskie, a przede wszystkim Dubaj i Abu Zabi, cieszą się zainteresowaniem potencjalnych nabywców jako globalne centrum biznesu i kapitału. Ciepły klimat, niezrównane bezpieczeństwo, nowoczesna infrastruktura i doskonała obsługa również odgrywają znaczącą rolę w generowaniu tego zainteresowania. Silna waluta, korzystne warunki podatkowe oraz możliwość integracji z międzynarodowym środowiskiem biznesowym dopełniają listę zalet zakupu nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.
Cypr Północny
Osoby poszukujące spokojnego, ustronnego miejsca, a nie napiętego grafiku, coraz częściej zwracają uwagę na oferty nieruchomości na Cyprze Północnym. Do istotnych zalet tej lokalizacji należą czyste wody, całoroczny sezon plażowy, doskonałe warunki środowiskowe oraz rosnąca liczba dużych, nowoczesnych kompleksów wypoczynkowych z własną, niezależną infrastrukturą.
Turcja
To wyjątkowy kraj, który idealnie łączy europejskie i azjatyckie tradycje i style życia. Łączy go wspólna mentalność z mentalnością mieszkańców Europy Wschodniej, dlatego Polacy, Ukraińcy i inni mieszkańcy tego regionu chętnie inwestują w tureckie nieruchomości.
Znajdziesz tu wszystko, czego potrzebujesz, aby cieszyć się łagodnym śródziemnomorskim klimatem: nowoczesne plaże, zaawansowaną infrastrukturę turystyczną, wielofunkcyjne kompleksy mieszkaniowe z usługami hotelowymi premium. W Stambule znajduje się również potężny węzeł komunikacyjny, dzięki któremu dotrzesz do Turcji praktycznie z każdego miejsca na świecie.
Grecja
Zakup domu lub mieszkania w Grecji oferuje perspektywę europejskiego komfortu, relaksującego stylu życia, łagodnego klimatu morskiego, doskonałej obsługi, niskiego wskaźnika przestępczości i oczywiście możliwości poznania legendarnej starożytnej historii. Można tu kupić zarówno nowoczesne apartamenty, jak i dom w autentycznym stylu nad morzem. Popularne oferty obejmują zarówno stały ląd, jak i wyspy. Nieruchomości te można wykorzystać na wakacje, na stałe zamieszkać, a także wynająć – potencjalnych najemców nie brakuje.
Gruzja
Tbilisi i Batumi należą do najbardziej pożądanych lokalizacji. Pierwsze z nich to nowoczesna stolica Gruzji, szczycąca się tętniącym życiem biznesowym i infrastrukturą na europejskim poziomie. Drugie charakteryzuje się unikalnym klimatem subtropikalnym, ukształtowanym przez bliskość morza i gór, przyjazną atmosferę i legendarną kaukaską gościnność.
Gruzja przyciąga nabywców z Europy Wschodniej ze względu na bliskość geograficzną, brak obowiązku wizowego w większości krajów i możliwość szybkiego uzyskania dokumentów potwierdzających nabycie nowej nieruchomości.
Chorwacja
Jeśli szukasz inwestycji w strefie euro, która szczyci się dziewiczą przyrodą, unikalną średniowieczną architekturą i stosunkowo niskimi kosztami utrzymania, zdecydowanie powinieneś dołączyć do grona osób, które wybrały Chorwację. Dziewicze środowisko, dogodna logistyka, rozwinięta infrastruktura turystyczna, możliwość spędzenia spokojnego, ustronnego wypoczynku i charakterystyczna bałkańska atmosfera sprawią, że Twój pobyt będzie maksymalnie komfortowy. Stały napływ gości z zagranicy sprawi, że Twoja nieruchomość na wynajem nad Adriatykiem nie będzie stała bezczynnie przez długi czas.
Tajlandia
Zainteresowanie kupujących tym krajem wynika z jego wyjątkowego klimatu z niekończącym się latem, egzotyczną przyrodą, zaawansowaną opieką zdrowotną, nowoczesną infrastrukturą i usługami znanymi Europejczykom. Co więcej, cudzoziemców przyciąga prosty, przejrzysty proces transakcyjny oraz znaczne zachęty wizowe dla inwestorów zainteresowanych zakupem domu lub mieszkania.
Nieruchomości w Tajlandii kupuje się zarówno na własny użytek — okresowo lub na stałe — jak i na wynajem, gdyż o każdej porze roku nie brakuje tu turystów.
Indonezja
Ciepły klimat przez cały rok, czyste wody z idealnymi warunkami do surfowania, wspaniałe plaże i zapierające dech w piersiach piękno natury to tylko niektóre z licznych atutów Indonezji. Zagranicznych nabywców nieruchomości motywuje również wysoka jakość życia i przystępność cenowa, dobrze rozwinięta infrastruktura (nie tylko turystyczna) oraz komfortowe warunki życia dla ekspatów i cyfrowych nomadów.
Obecnie na lokalnym rynku nieruchomości można znaleźć nieruchomości dostosowane do wszelkich potrzeb: apartamenty i studia w kompleksach mieszkalnych z wielofunkcyjnymi usługami, wille i domy szeregowe na strzeżonych osiedlach oraz nieruchomości w trakcie budowy na różnym etapie zaawansowania.
Oman
W przeciwieństwie do Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Oman dąży do zachowania swojej arabskiej autentyczności w jak największym stopniu, uzupełniając ją o nowoczesne udogodnienia – i to właśnie w tym tkwi jego niepowtarzalny urok. Co więcej, obowiązują tam surowe ograniczenia dotyczące wznoszenia wysokich budynków, więc betonowe dżungle należą już do przeszłości. Zamiast tego, Oman szczyci się wspaniałym pięknem przyrody, wysokim poziomem bezpieczeństwa, unikalnymi innowacjami i ekologicznymi technologiami budowlanymi, popytem na wynajem krótko- i długoterminowy, prostymi warunkami zakupu oraz rajem podatkowym dla zagranicznych inwestorów.
Gdzie nieruchomości za granicą są najtańsze?
Gruzja
Gruzja oferuje prawdopodobnie najbardziej przystępne ceny nieruchomości w Europie. Na przykład w Batumi można bez problemu rozpocząć projekt na etapie fundamentowym z budżetem 30 000-35 000 euro. Ceny gotowych mieszkań bez wykończenia i mediów są również rozsądne. Oczywiście, będzie to wymagało znacznej inwestycji. Jest to jednak częściowo rekompensowane korzystnymi warunkami oferowanymi przez lokalnych deweloperów, w tym nieoprocentowanymi ratami z minimalnym wkładem własnym.
Grecja
W porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, Grecja oferuje dość przystępne cenowo opcje, choć nie należy do najpopularniejszych destynacji turystycznych. Osoby poszukujące mieszkania lub domu w przedziale cenowym 70 000-90 000 euro powinny rozważyć rynek wtórny w Atenach i Salonikach, szczególnie w dzielnicach mieszkalnych z dobrą infrastrukturą, a także nieruchomości w małych nadmorskich miejscowościach na kontynencie. Jednak zakup mieszkania lub domu na Mykonos i Santorini będzie znacznie droższy.
Należy pamiętać, że niskie ceny nieruchomości są bezpośrednio związane z ich niską płynnością, dlatego zakup nieruchomości budżetowych przeznaczonych na sprzedaż powinien być dokonywany rozważnie i ostrożnie.
Chorwacja
Pomimo bycia pełnoprawnym członkiem Unii Europejskiej, wciąż można znaleźć oferty poniżej średniej europejskiej. Jeśli wybierzesz małe mieszkanie lub skromny dom z dala od morza, na przykład na przedmieściach Zagrzebia lub Slawonii, możesz się utrzymać za 60 000-80 000 euro.
Można nawet kupić niedrogą nieruchomość nad morzem – jeśli jesteś gotów zadowolić się starym domkiem rybackim w stanie dalekim od idealnego. W takim przypadku dokładna analiza prawna nieruchomości jest szczególnie ważna, ponieważ prawa własności do takich aktywów często są splątane między wieloma spadkobiercami o nieznanym miejscu pobytu.
Gdzie są najbardziej obiecujące nieruchomości za granicą?
Perspektywy zakupu nieruchomości przez cudzoziemców to wypadkowa czynników, warunków i okoliczności, które będą napędzać wzrost cen nieruchomości w ciągu najbliższych 5-10 lat. Wybraliśmy najlepsze kraje do zakupu nieruchomości, które obecnie cieszą się największym zainteresowaniem doświadczonych inwestorów.
Indonezja, a konkretnie Bali
Całoroczny napływ turystów i ograniczenia urbanistyczne (nie każda działka otrzymuje pozwolenie na budowę) powodują ciągły niedobór mieszkań, przez co popyt na wysokiej jakości wille i apartamenty stale przewyższa podaż. Jednocześnie aktywnie realizowane są nowe inwestycje infrastrukturalne – rozbudowywana jest sieć dróg i modernizowane porty morskie. W rezultacie powstają nowe lokalizacje w strefie zabudowy, gdzie cena za metr kwadratowy rośnie szczególnie dynamicznie.
ZEA
Nie tylko turyści, ale także międzynarodowi profesjonaliści, czołowi przedsiębiorcy i przedstawiciele wiodących globalnych korporacji przybywają tu z całego świata. Pozostają w Zjednoczonych Emiratach Arabskich latami, co oznacza inspirujące perspektywy nie tylko wynajmu krótkoterminowego, ale i długoterminowego, a także sprzedaży gotowych, wysokiej jakości domów.
Hiszpania
W ostatnich latach hiszpańskie nieruchomości w dużych miastach, takich jak Walencja, Madryt i Malaga, przyniosły wysokie zyski. Duże firmy z innych krajów europejskich, a także ze Stanów Zjednoczonych, przenoszą się do tych miast. Popyt na wynajem i zakup mieszkań przewyższa możliwości deweloperów. Dlatego po zakupie nieruchomości w Hiszpanii w tych lokalizacjach można spodziewać się wzrostu ich kapitalizacji w ciągu najbliższych kilku lat.
Tajlandia
Lokalnym trendem ostatnich lat, aktywnie wspieranym przez władze, jest transformacja Tajlandii, a w szczególności Phuket, z destynacji turystycznej w centrum stałego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W tym celu budowane są nowoczesne autostrady, modernizowane jest lotnisko, a otwierane są międzynarodowe szkoły oferujące programy nauczania w europejskim stylu i zaawansowane kliniki multidyscyplinarne. Wraz z rozwojem wyspy rosną ceny nieruchomości. W ślad za nimi podążają ceny w innych lokalizacjach, otwierając doskonałe perspektywy dla dzisiejszych nabywców.
Oman
Dziś Oman jest często porównywany do Zjednoczonych Emiratów Arabskich sprzed 15-20 lat. Właśnie w tym tkwi jego potencjał: rynek jest wciąż w powijakach, co oznacza, że rentowność będzie dynamicznie rosła w nadchodzących latach. Kupując nieruchomość w Omanie w zintegrowanym kompleksie turystycznym, obcokrajowiec ma możliwość zarejestrowania się jako pełnoprawny właściciel i uzyskania pozwolenia na pobyt.
Kluczowe kroki do zakupu nieruchomości za granicą
Z wyjątkiem kilku drobnych niuansów, proces zakupu jest podobny w różnych krajach. Dlatego opisany poniżej krok po kroku proces zakupu jest standardowy.
Krok 1: Wybierz swój kraj i budżet
Na tym etapie wybierasz kraj na podstawie swoich celów – przeprowadzki, wakacji sezonowych, pasywnego dochodu z wynajmu lub odsprzedaży. Określasz również swój maksymalny możliwy budżet, uwzględniający koszt samej nieruchomości, podatki i dodatkowe wydatki.
Krok 2. Wyszukaj nieruchomość
Teraz nadszedł czas na wybór nieruchomości. Możesz to zrobić samodzielnie, korzystając zarówno z platform międzynarodowych, jak i lokalnych agregatorów. Możesz również podpisać umowę z agentem nieruchomości i dokonać wyboru na podstawie jego katalogu aktualnych ofert.
Krok 3. Należyta staranność
Prawna analiza due diligence nieruchomości jest obowiązkowym i kluczowym krokiem. Jeśli zdecydujesz się działać na własną rękę, poszukaj niezależnego, lokalnego prawnika, który będzie Cię reprezentował. Sprawdzi on, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy istnieją jakieś nierozstrzygnięte roszczenia sądowe oraz czy opłaty za media zostały uregulowane. W przypadku nieruchomości w budowie, zweryfikuje ważność wszelkich pozwoleń na budowę. Ustali również, czy cudzoziemiec potrzebuje oficjalnego pozwolenia na zakup nieruchomości.
Jeżeli Twoje interesy reprezentuje agencja, sprawdzenie dokumentów sprzedawcy jest obowiązkiem prawników zatrudnionych w firmie.
Krok 4. Rezerwacja i zaliczka
Aby wycofać przedmiot ze sprzedaży i zablokować cenę wywoławczą, jako kupujący musisz wpłacić zaliczkę. Jej wysokość jest ustalana indywidualnie i może wynosić do 10% ceny zakupu. Pamiętaj, że jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z Twojej winy, zaliczka nie zostanie zwrócona. Jeśli jednak obecny właściciel okaże się winny naruszenia umowy, będzie zobowiązany do zwrotu podwójnej kwoty zaliczki.
Na tym etapie strony podpisują umowę wstępną.
Krok 5: Otwarcie konta bankowego i przelew środków
Aby opłacić transakcję, należy uzyskać lokalny numer identyfikacji podatkowej i otworzyć konto bankowe w kraju, w którym kupowana jest nieruchomość. Na tym etapie głównym wyzwaniem jest pomyślne przejście przez due diligence instytucji finansowej i dostarczenie kompletnego zestawu dokumentów potwierdzających legalne pochodzenie środków.
Krok 6. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży
Finalizacja transakcji, wraz z podpisaniem umowy głównej, zazwyczaj odbywa się w obecności lokalnego urzędnika stanu cywilnego. Istnieją jednak wyjątki. Na przykład w Turcji, Wietnamie i niektórych innych krajach obecność notariusza nie jest wymagana. Po doprecyzowaniu wszystkich szczegółów, a w przypadku planu ratalnego, zatwierdzeniu harmonogramu spłat, strony poświadczają dokument swoimi podpisami. Po sfinalizowaniu transakcji nowy właściciel otrzymuje klucze do nieruchomości.
Krok 7. Rejestracja własności
Na ostatnim etapie urzędnik rejestrowy lub prawnik reprezentujący nabywcę składa dokumenty w państwowym rejestrze nieruchomości. Tam nieruchomość zostaje przepisana na nowego właściciela, po czym zostaje mu przesłany oficjalny wyciąg.
Czym różni się proces zakupu nieruchomości w poszczególnych krajach
Choć ogólna logika algorytmu zakupu nieruchomości przez cudzoziemców jest podobna, to istnieją szczegóły, które znacząco różnią się w zależności od przepisów i polityki podatkowej danego kraju.
| Strona | Kwota depozytu | Warunki otwarcia rachunku bankowego | Dodatkowe koszty przy zakupie | Rodzaj własności przez cudzoziemców | Zezwolenie na pobyt i obywatelstwo |
| ZEA | 10% kosztów | 1-14 dni – potrzebne głównie przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego | 4% (opłata na rzecz Wydziału Ziemi plus opłaty stałe wynoszące łącznie około 1000 euro) | Własność gruntów w specjalnych strefach inwestycyjnych, długoterminowa dzierżawa poza nimi | Wiza inwestorska na 2 lata po zakupie nieruchomości o wartości powyżej 750 000 dirhamów.
Nieruchomość musi być zlokalizowana w strefie wolnocłowej otwartej dla obcokrajowców. |
| Turcja | 2-5 tys. euro lub procent od kosztów – do 10% | 1-3 dni, minimalna biurokracja | 4% (podatek od przeniesienia własności) plus 6-7% (koszty honorariów, ubezpieczenia, tłumacza, wyceny nieruchomości) | Prawo własności gruntu i obiektu | Zezwolenie na pobyt na okres 2 lat z możliwością przedłużenia po zakupie nieruchomości o wartości co najmniej 180 000 euro. O obywatelstwo można ubiegać się po 5 latach.
Złóż wniosek o obywatelstwo natychmiast po zakupie nieruchomości o wartości 350 000 euro lub wyższej.
|
| Gruzja | 1-3 tysiące euro | 1-2 godziny przy minimalnym przestrzeganiu zasad | Mniej niż 1%. Brak podatku od zakupu, pozostałe opłaty nie przekraczają 90 euro. | Własność bezterminowa – z wyłączeniem gruntów rolnych | Zezwolenie na pobyt na 1 rok przy zakupie nieruchomości od 130 000 euro.
Zezwolenie na pobyt na okres 5 lat przy zakupie nieruchomości od 260 000 euro.
Możesz przedłużyć okres obowiązywania zezwolenia na pobyt czasowy i ubiegać się o pobyt stały.
|
| Indonezja | 4,5 tys. euro lub 10% kosztów | 3-7 dni | Od 1 do 13% (12% VAT dla nowych domów lub 5% dla istniejących domów plus 1% opłaty notarialnej. W przypadku wynajmu długoterminowego pobierane są tylko opłaty notarialne) | Dzierżawa – dzierżawa długoterminowa z możliwością przedłużenia | Program Drugi Dom – Złota Wiza na 5 lub 10 lat z inwestycją 115 000 euro w indonezyjskim banku.
Złota wiza na 5 lat na zakup nieruchomości od 350 000 euro i na 10 lat – od 700 000 euro. |
| Hiszpania | 3-10 tysięcy euro lub 10% kosztów | 1-3 dni, ścisłe przestrzeganie, szczegółowe oświadczenie o dochodach | 8-15% (10% VAT od nowych budynków lub 6-10% podatek od nieruchomości wtórnych plus opłaty notarialne) | Grunt posiadany na własność | Obecnie nie ma programów umożliwiających uzyskanie zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości. |
* Dane w tabeli są aktualne w momencie publikacji. Informacje te mają charakter wyłącznie informacyjny i wymagają doprecyzowania ze względu na zmiany na rynku nieruchomości.
W niektórych krajach, zwłaszcza na Cyprze, Malcie i niektórych wyspach greckich, cudzoziemcy nie mogą kupować nieruchomości bez specjalnego zezwolenia. Należy to również uwzględnić w swoich planach.
Pomoc specjalisty w zakupie nieruchomości za granicą
Portale reklamowe często przedstawiają samodzielne wyszukiwanie i zakup nieruchomości zagranicznych jako proste, szybkie i całkowicie zrozumiałe dla przeciętnego człowieka. Często jednak pomijają kwestię pułapek i wysokiego ryzyka utraty oszczędności. Dlatego profesjonalne wsparcie jest niezbędne dla udanej transakcji.
Ważne jest, aby zrozumieć, że pośrednik lub agent nieruchomości oraz prawnik mają różne obowiązki w tym procesie. Pośrednik lub agent nieruchomości pomaga znaleźć odpowiednią nieruchomość, wynegocjować najkorzystniejszy plan ratalny z deweloperem, uzyskać rabat od sprzedającego, a jeśli potrzebna jest wycena nieruchomości, znaleźć niezależnego eksperta. Obowiązkiem prawnika jest jednak przeprowadzenie dochodzenia prawnego, zapoznanie się z dokumentami sprzedającego oraz sprawdzenie umowy bankowej pod kątem ukrytych opłat i nieautoryzowanych płatności, jeśli kredyt hipoteczny jest przetwarzany za granicą. Pomoże on również w odpowiednim przygotowaniu niezbędnych dokumentów do transakcji.
Najlepszym rozwiązaniem w tym przypadku jest zawarcie umowy z firmą, która ma w swoim składzie wszystkich niezbędnych specjalistów i delegowanie im ważnych zadań.
Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości za granicą
Kupowanie bez prawnika
Poleganie na prawnikach dewelopera lub sprzedawcy gotowej nieruchomości to niebezpieczne nieporozumienie. Chronią oni interesy swoich klientów, a nie Twoje. Aby zapewnić bezpieczny zakup nieruchomości, zaleca się zaangażowanie niezależnego specjalisty w ten proces.
Niedoszacowanie dodatkowych kosztów
Wydawszy wszystkie dostępne środki na cenę netto zakupu nieruchomości, możesz znaleźć się w trudnej sytuacji. Podatki, opłaty, cła, opłaty notarialne, tłumaczeniowe i rejestrowe zwiększają ten koszt o około 8-15%. Ważne jest, aby uwzględnić te koszty z wyprzedzeniem, aby uniknąć zablokowania transakcji w najbardziej kluczowym momencie.
Brak weryfikacji tytułu
Zakup nieruchomości bez dokładnego badania due diligence to zawsze ryzyko. Może być obciążona hipoteką bankową, objęta postępowaniem egzekucyjnym, przedmiotem sporu, zbudowana z naruszeniem przepisów lub nieprzeznaczona do celów, dla których ją kupujesz. Wyciąg z rejestru nieruchomości kosztuje zaledwie kilka euro – dla własnego bezpieczeństwa nie warto na nim oszczędzać.
Podpisywanie dokumentów bez tłumaczenia
Nigdy nie podpisuj dokumentu napisanego w języku, którego nie rozumiesz. Tłumaczenie wykonane przez certyfikowanego specjalistę, który ponosi prawną odpowiedzialność za dokładność i prawdziwość tekstu, uchroni Cię przed nieprzyjemnymi sytuacjami.
Często zadawane pytania
Ile czasu zajmuje zakup nieruchomości za granicą?
Zależy od kraju, średnio od 2 tygodni do 3 miesięcy.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość zdalnie?
Tak, jest to standardowa praktyka w większości krajów. Transakcja jest realizowana w całości online lub za pośrednictwem zaufanego przedstawiciela.
Czy konieczna jest wizyta osobista?
Wizyta osobista nie jest obowiązkowa, jednak zalecamy przynajmniej jednokrotne obejrzenie nieruchomości, ocenę lokalizacji i infrastruktury na żywo, a także wizytę w banku – Państwa obecność znacznie ułatwi i przyspieszy proces załatwienia formalności.
Jakie są największe dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?
Najdroższe koszty dodatkowe to podatek VAT i podatek od przeniesienia tytułu własności. W zależności od kraju wynoszą one od 4 do 12% wartości majątku. Drugie w kolejności są koszty obsługi prawnej i opłaty notarialne.
Czy kredyt hipoteczny jest konieczny i czy obcokrajowiec go otrzyma?
Zasadność zaciągnięcia kredytu zależy od dostępnego kapitału. W razie potrzeby osoba niebędąca rezydentem może uzyskać kredyt hipoteczny w niemal każdym kraju. Warunki będą jednak bardziej rygorystyczne niż w przypadku rezydentów: wkład własny wyniesie 40-50%, a oprocentowanie będzie dość wysokie. Ponadto, w przypadku cudzoziemców, bank będzie skrupulatnie weryfikował ich dokumenty.
Czy nabycie nieruchomości za granicą daje prawo pobytu (zezwolenie na pobyt)?
W większości krajów nie jest możliwe automatyczne uzyskanie pozwolenia na pobyt poprzez zakup nieruchomości. Aby to zrobić, należy nabyć nieruchomość o wartości co najmniej określonej kwoty. Progi są różne – na przykład na Cyprze wynosi on 300 000 euro, a w Grecji 400 000–800 000 euro, w zależności od regionu i rodzaju nieruchomości. Wyjątkiem jest Cypr Północny: tutaj można uzyskać rezydenturę, kupując dowolną nieruchomość nadającą się do zamieszkania.
Co mam zrobić, jeśli po zakupie coś pójdzie nie tak?
Jeśli wady lub długi zostaną odkryte po zarejestrowaniu nieruchomości, jeśli deweloper opóźnia oddanie nowego budynku lub w innych niejasnych sytuacjach, powiadom o tym swojego prawnika. Zgłosi on roszczenie, spróbuje rozwiązać problem bezpośrednio ze sprzedawcą, a jeśli to się nie powiedzie, złoży w Twoim imieniu pozew do ubezpieczyciela lub sądu.
