Розкажіть, яку квартиру ви шукаєте, і я швидко та безкоштовно підберу пропозиції, що відповідають вашим очікуванням, а також пораджу, який варіант краще обрати.
Сьогодні інвестиції в нерухомість в Республіці Індонезія – це не екзотичне рішення, а перспективна стратегія для тих, хто налаштований на високу прибутковість та шукає надійний спосіб диверсифікації активів у швидкозростаючому регіоні Південно-Східної Азії.
Чому варто купити нерухомість в Індонезії
Зростаючий інтерес іноземних інвесторів до Південно-Східної Азії
Серед іноземних інвесторів Індонезія є однією з країн, що викликають найбільший інтерес. Важливу роль у цьому відіграють заходи, яких вживає уряд для залучення іноземного капіталу. Це зокрема спрощення візового режиму та реформи у сфері земельного законодавства. У тандемі з впевненим зростанням ВВП більш ніж на 5% на рік таке становище перетворює Індонезію на тиху гавань в океані глобальної нестабільності з хорошими перспективами та прозорими правилами гри.
Екзотичний тропічний клімат та прекрасні пляжі
Унікальне поєднання диких джунглів, до яких не дійшла цивілізація, вулканів, чудових пляжів світового рівня, екзотичної культури робить цю країну привабливою для туристів.
Температура повітря на популярних океанічних курортах коливається в межах 28-32 градусів і не опускається нижче позначки 23 навіть вночі. У гірських районах дещо прохолодніше, до 15-18 градусів, – ідеально для тих, хто погано переносить спеку. Найбільш активною туристична галузь є у сухий сезон. Хоча й у період мусонів багато хто почувається цілком комфортно.
Для тих, хто сумнівається, чи доцільно нерухомість в Індонезії купувати виключно під оренду, це означає відсутність мертвого сезону. А для тих, хто обирає країну для постійного проживання, кліматичні умови Індонезії забезпечать життя в тропічному раю цілий рік.
Стабільний ринок нерухомості на популярних курортах
На відміну від перегрітих європейських ринків, курортні локації по всій Індонезії демонструють постійне зростання. На великих, популярних серед туристів островах – Балі, Ломбок – запит на якісне житло стабільно перевищує пропозицію. Обмежені площі прибережних земель під забудову створюють постійний дефіцит, який захищає вкладені кошти від знецінення та дозволяє розраховувати на високу ліквідність активів у перспективі.
Інвестиційні можливості як для проживання, так і для туристичної оренди
У цій країні один із найвищих показників прибутковості від здачі в оренду туристам, експатам та цифровим кочівникам у всьому світі. Якщо в країнах Європи власники здають помешкання під 3-9 % річних, то Індонезія пропонує до 15%.
При цьому інфраструктура керуючих компаній знаходиться на високому рівні. А значить, власник може повністю делегувати управління, заселення та інші операційні завдання компетентним посередникам, залишаючись одержувачем пасивного доходу.
Види нерухомості в Індонезії
Апартаменти на курортах та в містах
Квартири в Індонезії – затребуваний сегмент серед бюджетних покупців. Таке житло є компактним, облаштованим відповідно до базових вимог сучасного мешканця та являє собою затишний будинок із готельним сервісом. Придбання апартаментів у курортній зоні або великому міському районі – це доступний вхід в цей сегмент діяльності, стабільна заповнюваність та висока ліквідність.
Вілли та приватні будинки
Тим, хто хоче мати у власності нерухомість преміум-класу, варто звернути увагу на приватні будинки, вілли, резиденції. Простора вілла з басейном і власним садом у закритому містечку з охороною, продуманою інфраструктурою та високим рівнем обслуговування завжди знайде свого орендаря. Її можна здавати в оренду на короткий термін туристам або тривало експатам. А можна проживати самому – постійно або періодично.
Апартаменти в центрі міста, наприклад, у Джакарті чи на Балі
Нерухомість у великих ділових центрах орієнтована здебільшого на бізнес-аудиторію та кваліфікованих фахівців. У Джакарті для таких цілей доцільно підібрати квартиру в класичному хмарочосі люкс-класу. Такі висотні будівлі розташовані в золотому трикутнику – центрі міста з інфраструктурою світового рівня.
На Балі міські апартаментні помешкання в Денпасарі та інших адміністративних центрах вибирають ті, кому важлива близькість до державних і медичних установ.
Інвестиційна нерухомість для короткострокової оренди
До цієї категорії потрапляють об’єкти, від початку спроєктовані під задоволення орендних потреб туристів. До них належать квартири та вілли у складі брендових резортів. Головна відмінність активів для здачі в найм від звичайного житлового фонду полягає в наявності професійної керуючої компанії. Вона вирішує маркетингові питання та бере на себе задачі з обслуговування клієнтів. Такі об’єкти демонструють максимальну маржинальність за рахунок високої заповнюваності та інтенсивного обороту орендарів.
Нові девелоперські проєкти та вторинний ринок
Якщо купити житло в Індонезії на стадії котловану або будівництва, можна увійти в проєкт із мінімальною сумою та збільшити її на 20-40% до моменту здачі новобудови. Серед подібних пропозицій нескладно знайти максимально вигідну для тих, хто від початку шукає актив для перепродажу.
Вторинний кластер пропонує готові об’єкти, які можна починати здавати відразу після оформлення документів. Це вибір тих, хто не бажає чекати завершення будівництва, а хоче вже сьогодні мати у власності актив із власною історією прибутковості.
Найпопулярніші регіони для купівлі нерухомості в Індонезії
Балі – розкішні вілли та апартаменти
Курортний острів Балі – лідер за обсягом іноземних інвестування іноземцями. Він забезпечує рентабельність на рівні 12-15% річних – це один із найвищих показників у світі. Найбільшою популярністю користуються сучасні вілли та будинки в індонезійському стилі. А найпопулярнішими районами є розташовані неподалік від міжнародного аеропорту Нгурах-Рай Чангута Улувату, а також Убуд. При цьому сучасні транспортні рішення – як локальні таксі для приватних трансферів, так і комфортабельні автобуси для міжміських поїздок – дозволяють без проблем дістатися будь-якої точки.
Кількість землі на острові давно в дефіциті, а потік туристів – величина практично постійна. Сукупність цих факторів призводить до стабільно високої вартості оренди та постійного зростання цінності нерухомих активів на Балі.
Джакарта – інвестиції в міську нерухомість
Столиця Індонезії відкриває надихаючі перспективи для тих, хто готовий вкластися в житло під здачу в тривалий найм і об’єкти бізнес-сегменту. А також для експатів і топ-менеджерів, які шукають якісні сучасні помешкання в новобудовах для довгострокової оренди.
Інвестиції в житло всередині золотого трикутника дозволяють отримувати прогнозований дохід без сезонних коливань. А розвиток нової транспортної системи, налагоджене сполучення та поява сучасних міських бізнес-кластерів роблять нерухомість Джакарти ще більш привабливим активом для іноземних вкладників.
Ломбок – тихі приморські курорти
Ломбок часто порівнюють із Балі – яким він був 20 років тому. Безкрайні й безлюдні пляжі, тиша та спокій приваблюють сюди тих, хто встиг пересититися атмосферою преміальних курортів. Водночас ця локація відкриває можливості для швидкого зростання капіталу – адже економічний розвиток регіону перебуває на ранній стадії.
Сьогодні острів все ще зберігає статус спокійної альтернативи галасливим і багатолюдним локаціям. Нерухомість на узбережжі, у популярних і мальовничих бухтах, наприклад, у Селонг Беланак, коштує дешевше, ніж аналогічні об’єкти на Балі. Однак велика кількість поціновувачів спокійного відпочинку преміум-класу спровокувала високий темп зростання цін на земельні ділянки.
Джок'якарта – культурні та туристичні об'єкти
На тих, хто бажає стати власником нерухомого об'єкту у максимально автентичній локації, широкий вибір варіантів очікує на острові Ява, у місті Джок’якарта. Це – серце місцевої культури з унікальними старовинними пам'ятками, великий освітній центр, ворота до найбільшого буддійського храмового комплексу Боробудур, місце, де розташований Палац султана.
У топі інвестиційних проєктів – фешенебельні бутик-готелі та гостьові будинки в традиційному азійському стилі. Ця ніша орієнтована як на іноземців, які цікавляться історією, культурою, мистецтвом, так і на внутрішніх туристів. Така багатовекторність забезпечує стабільно високий запит на житло в Джок’якарті.
Острови Гілі – апартаменти для відпочинку
Гілі – невеликий океанічний архіпелаг з трьома крихітними кораловими островами: Траванган, Мено та Ейр. Це – ідеальна локація для тих, хто віддає перевагу спокійному та розміреному стилю життя. Тут заборонено використовувати моторний транспорт, а переважаючий формат помешкань – компактні юніти, бунгало та невеликі еко-вілли.
Оскільки територія островів вкрай обмежена, а бажаючих провести тут час достатньо, потреба в житлі на Гілі завжди перевищує пропозицію. Тому за умови інвестування в острівну нерухомість Індонезія даватиме хороший прибуток, особливо в пікові сезони.
Чому варто купувати нерухомість Індонезії з MAG World Properties
Доступ до перевірених інвестицій та місцевих забудовників
За роки роботи ми сформували пул надійних девелоперів із перевіреною репутацією, досвідом успішної діяльності на індонезійському ринку нерухомості та десятками зданих об’єктів. MAG World Properties надає клієнтам доступ до ексклюзивних проєктів на стадіях передпродажів та закритих продаж нерухомості Індонезії, які часто не виходять на загал. Ми проводимо глибокий аудит кожного забудовника, захищаючи ваші вкладення від ризиків довгобуду. А наш каталог нерухомості з цінами та фото містить тільки перевірене житло під різні запити.
Комплексна підтримка транзакцій
Наша команда бере на себе повний супровід вашої інвестиційної операції: від бронювання та контролю банківських переказів до реєстрації права власності в державних органах. Ми забезпечуємо прозорість кожного етапу, стежимо за тим, щоб взаєморозрахунки та документи відповідали чинному законодавству Індонезії, робимо все можливе, щоб придбання нерухомості пройшло для вас без накладок.
Юридичні та інвестиційні консультації
Індонезійське право має специфічні особливості, наприклад, форми володіння землею та нерухомими об’єктами – Hak Pakai або Leasehold. Експерти нашої агенції допоможуть вам вибрати оптимальну юридичну структуру для володіння активом, складуть обґрунтований інвестиційний прогноз та посприяють у формуванні максимально ліквідного портфелю.
Для довідки: Hak Pakai – право користування – державний титул, який видається на 30 років з можливістю продовження ще на 30+20, що в сумі дає 80 років. Leasehold Estate – приватний орендний договір на будь-який термін, за погодженням сторін.
Допомога на рідній для вас мові протягом усього процесу покупки
Співробітники агенції супроводжують вас на кожному етапі, роз’яснюючи місцеві юридичні нюанси вашою мовою. Ми ведемо переговори від вашого імені з індонезійськими контрагентами, виключаючи з процесу фактор мовного бар’єру. З нами клієнти, які не володіють іноземними мовами, отримують можливість купувати нерухомість за кордоном на комфортних умовах, у прозорому та безпечному форматі.
Процес купівлі нерухомості в Індонезії – крок за кроком
Вибір об'єкту та консультація
Перш за все ми спільно з клієнтом визначаємо цілі інвестування: пасивний дохід від оренди, капіталізація об’єкта при перепродажу або придбання помешкання для відпочинку чи проживання. Потім експерти аналізують поточну ситуацію у вибраному сегменті та пропонують на вибір відповідні об’єкти й проєкти з приблизними розрахунками очікуваної прибутковості.
Бронювання об'єкту
Коли конкретний лот вибрано, клієнт підписує угоду про бронювання та вносить депозит, сума якого визначається виходячи з ціни об’єкта нерухомості. Мета таких дій – зафіксувати поточну вартість нерухомості та зняти лот з продажу на період підготовки до основних етапів.
Перевірка правового статусу та власності
На цьому етапі юристи нашої компанії перевіряють наявність сертифіката на землю та дозволів на будівництво, відсутність податкових заборгованостей та обтяжень. В Індонезії не кожна ділянка може використовуватися для комерційної забудови або під житло для туристів. Тому обов’язковим етапом є перевірка категорії землі на відповідність цілям інвестора.
Підписання договору купівлі-продажу
Підписання основного договору обов’язково відбувається у присутності місцевого нотаріуса. Наш співробітник завжди присутній при оформленні контракту. Ми переконуємося в тому, що графік платежів, термін здачі об’єкта, що будується, відповідальність сторін та інші важливі пункти прописані відповідно до попередніх домовленостей та не порушують інтересів клієнта. Така тактика вигідна як інвестору, так і продавцеві.
Передача нерухомості та реєстрація прав власності
Після оплати повної вартості придбаного об’єкта нотаріус реєструє угоду в BPN – індонезійському Національному земельному агентстві, а покупець отримує на руки сертифікат власності. Сьогодні цей процес є максимально цифровізованим, тому займає мінімум часу та виключає помилки при внесенні інформації до державного реєстру.
Ціни на нерухомість в Індонезії та загальна вартість купівлі
Інвестиції в індонезійські активи у 2026 році привабливі не лише вигідною вартістю квадратного метра, а й прозорою структурою супутніх витрат.
Податок на купівлю нерухомості
При купівлі нерухомості покупець сплачує податок на передачу прав у розмірі 5% від вартості угоди або ринкової ціни активу. Яка саме сума буде взята для розрахунку, визначають державні органи. Також в Індонезії існує поняття неоподатковуваного мінімуму, розмір якого варіюється залежно від регіону. Тому податок на покупку вілли на Балі може відрізнятися від податку на резиденцію на Ломбоці при їхній аналогічній вартості.
Адміністративні та юридичні витрати
Витрати на послуги нотаріуса становлять від 0,5% до 1,5% від вартості об’єкта. У цю суму входить перевірка чистоти активу, підготовка актів купівлі-продажу та реєстрація прав у Національному земельному агентстві. Крім того, доведеться сплатити збір за перевірку сертифіката на землю та державне мито за реєстрацію.
Витрати на утримання
Придбані іноземцями квартири та вілли в Республіці Індонезія тягнуть за собою низку витрат:
Податок на землю та будівлі. Сплачується раз на рік, сума становить 0,1-0,2% від оціночної вартості об’єкта.
Комунальні платежі за електроенергію, воду, охорону, вивіз сміття. У житлових комплексах це також витрати на утримання загальних зон.
Внесок до фонду капітального ремонту. Він може бути як одноразовим, так і щорічним. Тим, хто купує квартиру або таунхаус в Індонезії, слід враховувати цю статтю витрат.
Можливі витрати на управління орендою
Тим, чия стратегія передбачає пасивний дохід, слід закласти до бюджету оплату послуг керуючої компанії. Стандартна винагорода становить 15-30% від орендного доходу. До сервісного пакету входять маркетинг, клінінг, техобслуговування, заселення та виселення гостей. Також оператор бере на себе сплату податків з доходу.
Нерухомість в Індонезії як інвестиція
Дохід від короткострокової оренди житла туристами
Безперервний турпотік перетворює короткострокову оренду на найвигідніший формат інвестицій. Високий попит на якісні об’єкти різних категорій – чи то елітна нерухомість на березі океану, чи простора квартира або компактна студія – дозволяє розраховувати на прибуток у розмірі 10-15% річних. Середня заповнюваність протягом усього року становить 75-85%.
Довгострокова оренда
Здача в тривалий найм орієнтована на експатів та цифрових кочівників, які дедалі частіше вибирають Індонезію для постійного проживання. Довгострокова оренда забезпечує стійкий дохід. При цьому операційні витрати мінімальні, а сезонні простої, навіть короткочасні, відсутні. Лідером за прибутковістю в цьому сегменті ринку є Джакарта – тут житло часто шукають співробітники дипломатичних місій та представники міжнародних корпорацій.
Зростання вартості нерухомості в популярних регіонах
Сьогодні ринок нерухомості в Республіці Індонезія активно розвивається. Водночас дефіцит земель, придатних для забудови, особливо в популярних районах, наприклад, Чангу чи Улувату, сприяє зростанню цін на об’єкти на 7-12% на рік. При купівлі об'єкта на стадії котловану до моменту його повної готовності можна збільшити початковий капітал на 30 і більше відсотків.
Стабільний попит на житло для відпочинку
Унікальний клімат в комплексі з інфраструктурою, що інтенсивно розвивається, дозволили цій країні ще у 2024 році увійти до топ-25 Індексу розвитку подорожей та туризму, який раз на два роки публікує World Economic Forum. А за версією Tripadvisor Travelers' Choice Awards 2025 року Балі став другим після Лондона цікавим і перспективним туристичним напрямком.
Виходячи з цього, об’єкти нерухомості для відпочинку доцільно розглядати не тільки як джерело доходу, але й як активи з високою ліквідністю. Їх завжди можна реалізувати з вигодою на вторинному ринку – завдяки постійному припливу бажаючих з усього світу продаж не викличе труднощів.
Можливість отримання посвідки на проживання або інвестиційних віз
Для іноземців існує кілька варіантів легалізації в Індонезії. Найпрестижніший з них – Золота віза на 5 або 10 років. Для її отримання потрібно мати у власності нерухомий актив вартістю від 1 млн. доларів, або інвестувати в державні акції та облігації від 350 тис. доларів, або відкрити бізнес зі стартовим капіталом від 2,5 млн. доларів.
Також популярністю користується інвесторська віза – для тих, хто готовий вкласти в місцеву компанію від 1 млрд. індонезійських рупій. Вона видається на 1 або 2 роки і може багаторазово продовжуватися.
Віза «Другий дім» призначена для тих, хто планує постійно проживати в Індонезії без права на роботу. Вона видається на 5 або 10 років за умови, що заявник підтвердить володіння нерухомістю або наявність рахунку в місцевому банку на 2 млрд рупій.
Довгострокові візи, по суті, є варіантом традиційної посвідки на проживання.
Найчастіші запитання
Чи можуть іноземці купувати нерухомість Індонезії?
Так, однак держава встановлює мінімальну вартість житла, нижче якої іноземний громадянин не може придбати нерухомість. Крім того, такі покупці не можуть придбати землю у власність – її замінює тривала оренда.
Які документи потрібні для купівлі житла в Індонезії?
Головним документом є чинний закордонний паспорт. Також знадобляться дозвіл на перебування, податковий номер, а також, якщо юридичною особою купується комерційна нерухомість, установчі документи, бізнес-ліцензія та податковий номер компанії.
Які додаткові витрати виникають у покупців при купівлі нерухомості в Індонезії?
Це податки на передачу права власності, землю та будівлі, оплата послуг нотаріуса, державні мита та збори, витрати на утримання активу.
Чи дозволяє покупка нерухомості отримати дозвіл на проживання в Індонезії або інвестиційну візу?
Традиційний дозвіл на тимчасове проживання іноземним покупцям не оформлюють. Натомість у Республіці Індонезія існує практика видачі інвесторських та інших довгострокових віз, після закінчення терміну дії яких можна одразу претендувати на дозвіл на постійне проживання.
Чи можливо купити нерухомість в містах Індонезії дистанційно, не приїжджаючи до країни?
Так, високий рівень цифровізації дозволяє більшу частину угоди пройти без особистої присутності. Дистанційно можна переглянути та вибрати об'єкт, укласти попередню угоду, переказати гроші. Для решти етапів доцільно оформити довіреність на третю особу. Такий формат оптимально підходить для тих, хто не має бажання або можливості залишати країну перебування до оформлення покупки у власність.
Чи можна здавати житло в Індонезії в оренду туристам?
Можна, але за певних умов. Орендодавець повинен мати ліцензію, нерухомість повинна знаходитися в селах та містах Індонезії, що належать до так званої рожевої зони, а власник зобов’язаний дотримуватися вимог податкового законодавства країни.
Скільки часу триває процес купівлі нерухомості в Індонезії?
Залежно від стадії готовності документів та оперативності посередника купівля нерухомості в Індонезії, від перегляду об’єктів до отримання ключів, займає від 6 до 10 тижнів.
Дякуємо за довіру до MAG World Properties. Наш експерт зв’яжеться з вами, щоб обговорити вашу ціль покупки, бюджет і бажаний напрям — та запропонувати наступний крок.
