Що таке ROI
Однією з цілей інвестування в закордонну нерухомість є фінансова стабільність і захищеність. Однак без точних розрахунків купівля квадратних метрів часто перетворюється на лотерею. Інструмент, що дозволяє перевести емоції у площину прагматичного розрахунку, – ROI (Return on Investment), тобто коефіцієнт повернення інвестицій. Він показує, наскільки ефективно працює капітал, вкладений у нерухомість, і відповідає на запитання інвестора про те, на який відсоток чистого прибутку він може розраховувати.
Яка формула розрахунку ROI
У маркетингових дослідженнях і теоретичних викладках ROI часто рахують за спрощеною формулою за один місяць чи квартал. Для таких випадків використовується базова формула:
ROI = чистий прибуток за розрахунковий період / сума початкових інвестицій × 100%,
де чистий прибуток – це різниця між доходом від оренди та витратами на утримання, а сума інвестицій включає чисту ціну об’єкта, податки, збори, мита, витрати на облаштування, комісії брокерів та інші супутні витрати.
Оскільки більшість стратегій інвестування в нерухомість є довгостроковими, професійні гравці ринку рахують сукупний ROI за 5 років – його прийнято називати кумулятивним. Це дозволяє врахувати економіку активу за тривалий період. Для такого аналізу використовуються складніші моделі, у які закладаються гіпотетичний брудний дохід (якби квартира чи будинок не простоювали жодного дня), вирахування за вакантність об’єкта, щорічні обов’язкові витрати, капіталізація, транзакційні витрати.
Щоб не збирати цифри вручну і не плутатися в розрахунках, пропонуємо скористатися нашим онлайн-калькулятором розрахунку ROI. Він допоможе швидко проаналізувати потенціал обраного об’єкта.
А за допомогою нашого порівняльного калькулятора ви зможете зіставити перспективність активів у різних країнах і підібрати оптимальний варіант для диверсифікації вашого інвестпортфеля.
Навіщо потрібно рахувати ROI при інвестиціях у нерухомість
Коефіцієнт повернення інвестицій дозволяє на рівних умовах порівнювати різні активи. Він наочно покаже, що вигідніше в кожному конкретному випадку: купити готову студію, об’єкт на етапі котловану, апартаменти в курортному комплексі під управлінням брендової готельної мережі чи приватну резиденцію. Застосувати стратегію короткострокової чи тривалої оренди або швидкого перепродажу. ROI дає можливість звести абсолютно різні підходи до єдиного знаменника.
Інвестори за допомогою цього показника можуть підвищувати ефективність інвестицій, диверсифікувати вкладення з урахуванням дохідності різних типів об’єктів.
Що ж відбувається зараз на ринку нерухомості? Експерти MAG World Properties готові поділитися з вами власною аналітикою дохідності по найпопулярніших серед інвесторів країнах.
| Країна та ключовий регіон | Річна чиста оренда (у період здачі) | Зростання ціни за 5 років (з урахуванням котловану) | Кумулятивний ROI за 5 років (Всього) | Середній ROI на рік | Основні позитивні фактори ринку |
|---|---|---|---|---|---|
| ОАЕ (Дубай) | 6.5% | 35.0% | 54.5% | 10.9% | Відсутність прибуткового податку, стабільний приплив світового капіталу |
| Іспанія (Аліканте, Марбелья) | 5.5% | 32.0% | 48.5% | 9.7% | Високий дефіцит нової забудови на узбережжі, стабільний європейський попит |
| Туреччина (Стамбул) | 5.8% | 40.0% | 57.4% | 11.5% | Величезний внутрішній ринок, статус головного економічного вузла регіону |
| Греція (Афіни) | 5.0% | 30.0% | 45.0% | 9.0% | Стабільний туристичний потік, дефіцит вільних майданчиків під забудову |
| Грузія (Тбілісі) | 8.0% | 38.0% | 62.0% | 12.4% | Ліберальне оподаткування, висока швидкість оформлення угод |
| Індонезія (Балі та Джакарта) | 9.0% | 42.0% | 69.0% | 13.8% | Бурхливе зростання туристичного сектора, висока популярність серед експатів |
| Таїланд (Пхукет і Паттайя) | 6.8% | 35.0% | 55.4% | 11.1% | Стабільна національна валюта, висока заповнюваність курортних об’єктів |
Дані в таблиці актуальні на момент публікації статті. Інформація має ознайомчий характер і потребує уточнення у зв’язку зі змінами, що відбуваються на ринку нерухомості.
Як MAG World Properties оцінює економіку об'єкта
Під час попереднього аналізу ми враховуємо не лише заявлену забудовником дохідність. Ми беремо до уваги суму входу, витрати на облаштування, податки та збори, сервісні платежі, послуги управляючої компанії, а також ліквідність локації та сценарії продажу. Будуємо розрахунок на трьох сценаріях: консервативному, базовому та оптимістичному.
Чесні 6% цінніші за намальовані 10%. Тому кожен розрахунок ми будуємо в трьох сценаріях, а основним для клієнта вважаємо консервативний.
Команда MAG World Properties
Який ROI у нерухомості вважають хорошим
У контексті різних країн показники дохідності сильно різняться залежно від стабільності економіки та рівня ризиків. 3-5% прибутку на рік вважається хорошим показником для Західної Європи – Німеччини, Франції, Іспанії. Ринки тут стабільні і навіть перегріті, тому отримати вищий дохід вкрай складно. А от в умовах ринків, що розвиваються, наприклад, Азії або низки країн на Чорноморському узбережжі, цілком реально отримувати 7-10% на рік.
Якщо перша стратегія орієнтована, скоріше, на збереження капіталу, то друга – на його швидке збільшення.
Слід враховувати, що вищенаведені цифри показують чистий поточний прибуток від вкладень за рік. Однак, оцінюючи довгострокові інвестиції, доцільно аналізувати сукупний дохід за триваліший період, наприклад, за 5 років. Ми робимо це, використовуючи формулу з багатьма складовими. У середньому кумулятивний дохід за 5 років по проєктах нашого агентства становить 45-70%. Сюди входять не лише доходи від здачі житла чи комерційної нерухомості, а й капіталізація – зростання вартості об’єкта.
Як же на практиці вийти на 50+% дохідності?
Пропонуємо приклад реального розрахунку, коли інвестування відбувається на етапі котловану з подальшим виходом в оренду та врахуванням постійного зростання ринку.
Припустимо, інвестор купує апартаменти в Дубаї на ранній стадії будівництва за 300 000 євро. Варіанти таких об’єктів ви можете знайти в нашому каталозі нерухомості в ОАЕ.
Що відбувається далі:
- Через 5 років ціна об’єкта піднімається до 405 000 євро. Тобто за 5 років на 35%, а на рік на 6.19%.
- З цих п’яти років 3 роки житло здається в оренду. При цьому вартість апартаментів у відповідні роки становить 359 232 євро, 381 471 євро та 405 000 євро, а річна чиста оренда 6.5%.
- Пасивний дохід від здачі становить 74 450 євро (23350+24800+26300).
Таким чином, сумарний чистий прибуток інвестора досягає 179 450 євро, що забезпечує реальний кумулятивний ROI на рівні 59.8% від початкових вкладень і наочно доводить максимальну ефективність стратегії поєднання котловану та оренди.
Що робити, якщо ROI низький або від'ємний
Нерухомість – досить гнучкий актив, тому низький або від’ємний ROI – не привід для паніки, а вказівка на необхідність оптимізації підходу.
Спробуйте змінити стратегію оренди – якщо у форматі тривалого найму обсяг витрат дорівнює чи майже дорівнює доходу, перейдіть на подобову оренду. Вона дозволяє підвищити дохідність у 1,5-3 рази. Особливо успішним таке рішення виявляється для об’єктів, розташованих у популярних ділових і туристичних локаціях.
Придивіться до управляючої компанії, якій ви делегували контроль активу. Нерідко компанії працюють не надто ефективно: завищують операційні витрати, недостатньо вкладаються в просування, допускають тривалі простої, беруть непомірно велику комісію. Ретельний аудит і зміна оператора можуть виправити ситуацію.
Проведіть репозиціонування об’єкта. Морально застаріла нерухомість непродуктивна. Вкладення в оновлення інтер’єру та обстановки, можливо, у перепланування переведуть ваш актив у більш високостатусну, а отже, дорожчу і затребувану категорію.
Уважно вивчіть структуру постійних витрат – раптом тут є лазівки для економії, які ви упустили? Наприклад, податки для нерезидентів у деяких країнах можна знизити за рахунок отримання спеціального податкового статусу. А тарифи на комунальні послуги іноді є можливість оптимізувати.
Якщо після всіх змін чиста дохідність інвестицій усе одно залишається низькою, найімовірніше, справа в об’єктивних причинах – загальній стагнації економіки в країні, постійних значних коливаннях валютного курсу, посиленні законодавства, перевищенні пропозиції над попитом на житло тощо. У цьому випадку оптимальний варіант – продати нерентабельний актив і зайти в перспективніший і ліквідніший проєкт. Часто це – єдиний спосіб зберегти високе значення ROI вашого портфеля.
Обмеження та критика показника ROI
Незважаючи на свою універсальність, коефіцієнт ROI має низку обмежень і недоліків. Їх потрібно неодмінно враховувати при диверсифікації портфеля, щоб отримати максимально реальну картину.
Ігнорування фактора часу
Наприклад, якщо проводити аналіз метрики за статичною формулою, ROI не враховує тривалість розрахункового періоду. Ви можете отримати однаковий відсоток по двох об’єктах. Однак по першому такого результату вдалося досягти за 2 роки, а по другому – за 4. Очевидно, що ефективність у них різна, хоча результат простих обчислень цього не показує. Саме тому наші аналітики завжди ROI рахують за складною динамічною формулою за 5-річний період.
Занадто довгий цикл угоди
Ця метрика як показник ефективності безвідмовно працює на швидких ринках, але втрачає зв’язок з реальністю, якщо інвестору потрібно багато часу на прийняття рішення про купівлю. Річ у тім, що при складних угодах період їх проходження може зайняти півроку-рік. За цей час можуть змінитися обставини – транзакційні витрати, курс валют, умови видачі іпотеки чи кредиту, навіть податки для нерезидентів. Якщо сюди додати час на роздуми, тривалість процесу збільшується ще більше, і показник, розрахований на старті, з набагато більшою ймовірністю втратить актуальність до моменту завершення угоди.
Проблема точної атрибуції доходів
Далеко не завжди є можливість ювелірно визначити дохідність кожної інвестиції. Якщо ви володієте, наприклад, кількома апартаментами в одному житловому комплексі, комерційною площею в ньому ж, а також кількома паркомісцями, операційні витрати нерухомості розмиваються. Тому визначити, яку частину прибутку забезпечили ваші особисті вкладення та зусилля, яку – якість сервісу управляючої компанії, а яку – саме розташування об’єкта, доволі складно.
Ізольованість від контексту
Нерідко прогнозований ROI показує чудові 10-12%, які на практиці не реалізуються. Причина в ігноруванні супутніх факторів. Якщо на момент проведення угоди в країні посилюється податкова політика, знижуються темпи видачі кредитів місцевому населенню, активно розширюються території під забудову, у надмірній кількості зводяться нові об’єкти, все це в перспективі може негативно вплинути на показник повернення ваших інвестицій.
Фактори, що впливають на реальну дохідність нерухомості
Щоб попередній розрахунок максимально збігся з реальністю, важливий комплексний підхід до об’єкта. Ось чотири фундаментальні фактори, що визначають, чи буде актив приносити прибуток, чи перетвориться на марний пасив, лише навісивши на ваш бюджет відчутні приховані витрати нерухомості.
Розташування
Базовий потенціал об’єкта багато в чому визначає його географічне положення – країна і місто. Загальна динаміка ринку, податки, умови для нерезидентів, стабільність валюти, захищеність капіталу, розвиток великих туристичних і бізнес-хабів безпосередньо впливають на те, як швидко окупиться актив.
Для оцінки ефективності інвестицій слід враховувати і район розташування, наявність ділової та туристичної інфраструктури. Топові локації дозволяють стабільно розраховувати на реальний грошовий потік з мінімумом простоїв навіть у кризові періоди.
Стан і обслуговування нерухомості
Фізичний стан і технічні характеристики визначають витрати на обслуговування об’єкта протягом інвестиційного циклу. Важливо при купівлі готової нерухомості оцінити знос мереж, якість ремонту, інженерії, матеріалів і меблів. Від цієї оцінки залежить, як швидко знадобляться додаткові вкладення. Якісний хоумстейджинг на старті не лише заощадить ваші кошти, а й приверне платоспроможних орендарів, готових добре платити за комфортне житло.
Довірити управління нерухомістю за кордоном професійній компанії – грамотне і раціональне рішення. Її комісія дещо знизить чистий ROI, зате звільнить вас від необхідності постійної присутності. Відповідальний оператор займеться маркетингом, пошуком клієнтів, клінінгом, дрібним ремонтом, сплатою податків та іншими складовими операційного менеджменту. А ви зможете витратити час, що звільнився, з більшою користю.
Доходи і витрати
Реальний ROI дозволяє оцінити співвідношення доходу і витрат. Дохідну частину складають регулярні потоки від оренди і зростання ринкової вартості активу. Витрати включають податки, страховку, щорічну таксу підтримки, комунальні платежі та втрати в період простоїв.
Від того, наскільки точно будуть враховані витрати, безпосередньо залежить близькість реальних показників до прогнозованих.
Ринкові умови
Суттєвий вплив на прибутковість експлуатації нерухомості чинять економічні фактори – інфляція, валютні коливання, баланс попиту і пропозиції, доступність іпотечного кредитування. Якщо ви інвестуєте в об’єкт у країні зі стабільною валютою, мінімальною інфляцією, неперегрітим ринком і дешевими кредитами для населення, ви можете обґрунтовано сподіватися на захищеність капіталу, планомірне зростання вартості квадратного метра і збереження ліквідності на момент продажу. І навпаки, внутрішня інфляція, надлишок житла, що будується, високі процентні ставки за кредитами знижують попит на нерухомі активи, уповільнюють їх капіталізацію і роблять менш вигідним перепродаж.
Інвестиції в нерухомість – поширені помилки в розрахунку дохідності
Переоцінка майбутнього прибутку
Головна помилка початківців-інвесторів – будувати фінансову модель, виходячи з ідеальної картини: помножити максимальну орендну ставку на 12 і вважати, що це і буде річний дохід. Тут не враховуються простої між зміною орендарів і в низький сезон, а також макроекономічні фактори. Тому реальність часто розчаровує. Щоб цього не сталося, прогнози мають бути не максимізованими, а консервативними, з урахуванням коефіцієнта вакантності та нижньої межі орендної ставки по ринку.
Неврахування всіх витрат
Розрахований із чистої вартості квадратного метра високий ROI відчутно знижується, коли у формулу додаються транзакційні витрати по угоді, витрати на облаштування, такса підтримки, відсоток управляючої компанії. Все вищеперераховане, а також вартість страховки і, якщо використовувалися позикові кошти, відсотки за іпотекою слід закладати в розрахунки – тільки так вдасться оцінити реальний прибуток від вкладень у перспективі.
Ігнорування дослідження ринку нерухомості
Обираючи нерухомий актив із метою збереження чи примноження капіталу, не слід керуватися тими самими аргументами, що і при купівлі квартири або будинку для особистого проживання. Красивий вид з вікна чи захоплені відгуки знайомих не виключають ризик заходу на ринок із сумнівним потенціалом. Важливо проаналізувати економічну ситуацію в регіоні, ознайомитися з планами з розвитку інфраструктури, оцінити співвідношення попиту і пропозиції і тільки після цього приймати рішення про доцільність інвестування.
Недооцінка важливості професійної допомоги
Ринок нерухомості в різних країнах має масу юридичних і податкових нюансів, про які іноземний інвестор може не знати. Професійні агенти, юристи, управляючі компанії за певну комісію застосовують власний напрацьований досвід, який захищає вас від ризиків, мінімізує простої і таким чином рухає співвідношення прибутку до витрат у ваш бік. Тож економити на допомозі компетентних фахівців точно не варто.
Максимальна дохідність нерухомості: як можна підвищити ROI
Пропонуємо вашій увазі перевірені стратегічні кроки для підвищення ефективності бізнесу та отримання максимуму з вашого інвестиційного портфеля.
Зверніть увагу на об’єкти off-plan.
Об’єкти на стадії котловану (off-plan) дають додаткове джерело приросту капіталу, яке не враховується в стандартних розрахунках ROI. У середньому від котловану до здачі об’єкта проходить 2-3 роки, за цей час вартість об’єкта зростає на 20-40% залежно від ринку і забудовника. Це означає, що інвестор фіксує прибуток ще до початку оренди.
Якщо додати цей приріст до орендного доходу і дисконту при вході на ранній стадії, сукупний ROI за 5-річний цикл суттєво перевищує цифри, що виходять при розрахунку на готовому об’єкті.
Обирайте нерухомість у хорошому стані.
Нові об’єкти від топових забудовників або житло з історією, але при цьому з якісним хоумстейджингом, вимагають мінімальних витрат на ремонт і меблі і таким чином дозволяють збільшити прибуток.
Аналізуйте потенційний дохід від оренди.
Завжди проводьте стрес-тестування моделі з використанням калькулятора ROI, закладаючи при цьому консервативний сценарій. Рекламні обіцянки та ідеальні картинки «у вакуумі» – це не те, на що варто орієнтуватися.
Зосередьтеся на місцезнаходженні.
Обирайте локації з уже розвиненою або інтенсивно розвиваючою діловою, туристичною, соціальною, транспортною інфраструктурою. Такі регіони активно приваблюють платоспроможних туристів, експатів, релокантів, а отже, простої будуть мінімальними, а коефіцієнт повернення інвестицій – стабільно високим.
Диверсифікуйте інвестиційний портфель.
Не інвестуйте весь капітал в один об’єкт і не зосереджуйтесь на одній країні. Розподіл коштів по різних активах, регіонах і валютних зонах захистить сукупний ROI від локальних криз і змін у законодавстві.
Вивчіть стратегію «купи і тримай».
Нестабільні періоди – не найкращий час для швидкого спекулятивного перепродажу. Виграшнішою тут виглядає довгострокова стратегія Buy and Hold. Саме володіння об’єктом 5 і більше років дозволяє отримати максимум орендного доходу.
Зверніть увагу на регіони, що розвиваються.
Придбання нерухомих об’єктів на стадії котловану на ринках, що тільки починають глобально зростати, дасть максимальну капіталізацію до моменту закінчення будівництва. Це відбудеться за рахунок низького порогу входу і швидкого подорожчання як самого активу, так і землі, на якій він зводиться.
Яку ж стратегію обрати? Це багато в чому залежить від ваших пріоритетів і планів. Зіставити всі вимоги з реальною економікою обраної країни, потенціалом об’єкта нерухомості й очікуваним ROI допоможе команда MAG World Properties. Залиште заявку на консультацію – і ми підготуємо персональний аналіз напрямків та об’єктів.
Часті запитання про ROI
Як розрахувати рентабельність інвестицій?
Для коректного визначення рентабельності необхідно відняти від сукупного (брудного) доходу операційні та капітальні витрати. Отриманий результат ділять на загальну суму вкладеного бюджету і переводять у відсотки. Для нерухомості доцільно розраховувати цей показник у рамках п’ятирічного інвестиційного циклу.
Яка формула ROI?
Базова математична формула виглядає так:
ROI = чистий прибуток (дохід мінус розмір інвестицій) / розмір інвестицій × 100
Для максимально точного розрахунку в модель закладаються також супутні витрати. Робити це вручну доволі складно, найпростіше порахувати ROI за допомогою калькулятора на нашому сайті.
Що таке ROI?
Це коефіцієнт, який допомагає оцінити фінансову ефективність і рентабельність вкладень. Він показує, наскільки вигідно вкладати гроші в конкретний проєкт, чи буде актив окупатися. Зазвичай ROI виражається у відсотках: якщо значення вище нуля, вкладення приносять прибуток, якщо нижче – проєкт збитковий.
Який ROI вважається хорошим?
У міжнародній практиці дохідність у 5-8% річних вважається достатньою для стабільних ринків. При аналізі ROI в умовах ринків, що розвиваються, є сенс орієнтуватися на вищі цифри в 9-12%. За рахунок приросту вартості активів і капіталізації ринку сукупний показник тут суттєво перевищує обсяг інвестицій.
Які переваги та обмеження має показник ROI?
Головний плюс коефіцієнта в його універсальності, яка дозволяє порівнювати між собою абсолютно різні активи. При цьому слід мати на увазі, що ROI – лише один із показників, не здатний врахувати фактор часу і спрогнозувати в довгостроковій перспективі коливання ринку.
Чому важливо порівнювати ROI між аналогічними інвестиціями?
Порівняння дохідності всередині одного сегмента допомагає виявити приховані ризики, некоректну вартість квадратного метра, завищені тарифи управляючої компанії. Завдяки такому аналізу ви збережете високий прибуток і зумієте своєчасно перенаправити фінансові потоки в рамках диверсифікації капіталу.
Чому важливо враховувати часовий аспект при інтерпретації ROI?
Розуміння фактора часу захищає інвестора від хибних висновків. Наприклад, дохідність у 50% виглядає привабливо, але є різниця, заробите ви ці гроші протягом року після запуску проєкту чи актив окупатиметься 5-7 років. Саме тому в професійній аналітиці ROI важливо жорстко прив’язувати до конкретного часового інтервалу.
