Dlaczego zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomościach na papierze rzadko pokrywa się z rzeczywistą stopą zwrotu

Jednym z celów inwestowania w nieruchomości za granicą jest stabilność finansowa i bezpieczeństwo. Jednak bez precyzyjnych obliczeń zakup metrów kwadratowych często zamienia się w loterię. Narzędziem, które pozwala przełożyć emocje na płaszczyznę pragmatycznego rachunku, jest ROI (Return on Investment), czyli wskaźnik zwrotu z inwestycji. Pokazuje on, jak efektywnie pracuje kapitał zainwestowany w nieruchomość, i odpowiada na pytanie inwestora, na jaki procent zysku netto może liczyć.

W badaniach marketingowych i opracowaniach teoretycznych ROI często liczy się według uproszczonego wzoru za jeden miesiąc lub kwartał. W takich przypadkach stosuje się wzór podstawowy:

ROI = zysk netto za okres rozliczeniowy / kwota inwestycji początkowej × 100%,

gdzie zysk netto to różnica między dochodem z najmu a kosztami utrzymania, a kwota inwestycji obejmuje czystą cenę obiektu, podatki, opłaty, cła, koszty wyposażenia, prowizje pośredników i inne koszty towarzyszące.

Ponieważ większość strategii inwestowania w nieruchomości ma charakter długoterminowy, profesjonalni gracze rynkowi liczą łączny ROI za 5 lat – przyjęło się nazywać go kumulatywnym. Pozwala to uwzględnić ekonomikę aktywa w dłuższym okresie. Do takiej analizy stosuje się bardziej złożone modele, w które wbudowuje się hipotetyczny przychód brutto (gdyby mieszkanie lub dom nigdy nie stały puste), odliczenie za pustostany, roczne koszty obowiązkowe, kapitalizację, koszty transakcyjne.

Aby nie zbierać liczb ręcznie i nie gubić się w obliczeniach, proponujemy skorzystać z naszego kalkulatora online do obliczania ROI. Pomoże on szybko przeanalizować potencjał wybranego obiektu.

A dzięki naszemu kalkulatorowi porównawczemu będziecie mogli zestawić perspektywy aktywów w różnych krajach i dobrać optymalny wariant do dywersyfikacji swojego portfela inwestycyjnego.

Wskaźnik zwrotu z inwestycji pozwala porównywać różne aktywa na równych zasadach. Pokazuje wyraźnie, co jest bardziej opłacalne w danym przypadku: kupić gotowe studio, obiekt na etapie wykopu, apartament w kompleksie kurortowym zarządzanym przez markową sieć hotelową czy prywatną rezydencję. Zastosować strategię najmu krótkoterminowego lub długoterminowego, czy szybkiej odsprzedaży. ROI umożliwia sprowadzenie zupełnie różnych podejść do wspólnego mianownika.

Inwestorzy dzięki temu wskaźnikowi mogą zwiększać efektywność inwestycji, dywersyfikować lokaty z uwzględnieniem rentowności różnych typów obiektów.

Co więc dzieje się obecnie na rynku nieruchomości? Eksperci MAG World Properties chętnie podzielą się z Wami własną analityką rentowności dla krajów najpopularniejszych wśród inwestorów.

Dane w tabeli są aktualne na dzień publikacji artykułu. Informacje mają charakter poglądowy i wymagają weryfikacji w związku ze zmianami zachodzącymi na rynku nieruchomości.

Podczas wstępnej analizy bierzemy pod uwagę nie tylko rentowność deklarowaną przez dewelopera. Uwzględniamy kwotę wejścia, koszty wyposażenia, podatki i opłaty, opłaty serwisowe, usługi firmy zarządzającej, a także płynność lokalizacji i scenariusze sprzedaży. Każdą kalkulację budujemy w oparciu o trzy scenariusze: konserwatywny, bazowy i optymistyczny.

Uczciwe 6% jest więcej warte niż wymyślone 10%. Dlatego każdą kalkulację budujemy w trzech scenariuszach, a za podstawowy dla klienta uznajemy scenariusz konserwatywny.

Zespół MAG World Properties

W kontekście różnych krajów wskaźniki rentowności znacznie się różnią w zależności od stabilności gospodarki i poziomu ryzyka. 3-5% zysku rocznie uważa się za dobry wynik dla Europy Zachodniej – Niemiec, Francji, Hiszpanii. Rynki są tam stabilne, a nawet przegrzane, dlatego osiągnięcie wyższego dochodu jest niezwykle trudne. Z kolei na rynkach rozwijających się, na przykład w Azji czy w wielu krajach nadczarnomorskich, całkiem realne jest uzyskanie 7-10% rocznie.

Jeśli pierwsza strategia jest nastawiona raczej na zachowanie kapitału, to druga – na jego szybki wzrost.

Należy uwzględnić, że powyższe liczby pokazują bieżący zysk netto z inwestycji za rok. Jednak oceniając inwestycje długoterminowe, warto analizować łączny dochód za dłuższy okres, na przykład za 5 lat. Robimy to, stosując wzór z wieloma składowymi. Średnio kumulatywny dochód za 5 lat w projektach naszej agencji wynosi 45-70%. Obejmuje to nie tylko dochody z wynajmu mieszkania lub nieruchomości komercyjnej, ale także kapitalizację – wzrost wartości obiektu.

Jak więc w praktyce osiągnąć rentowność powyżej 50%?

Proponujemy przykład rzeczywistej kalkulacji, w której inwestowanie odbywa się na etapie wykopu, z późniejszym przejściem na najem i uwzględnieniem stałego wzrostu rynku.

Załóżmy, że inwestor kupuje apartament w Dubaju na wczesnym etapie budowy za 300 000 euro. Warianty takich obiektów można znaleźć w naszym katalogu nieruchomości w ZEA.

Co dzieje się dalej:

• Po 5 latach cena obiektu wzrasta do 405 000 euro. To znaczy o 35% w ciągu 5 lat, czyli 6,19% rocznie.
• Przez 3 z tych pięciu lat mieszkanie jest wynajmowane. Wartość apartamentu w odpowiednich latach wynosi 359 232 euro, 381 471 euro i 405 000 euro, a roczny czynsz netto to 6,5%.
• Dochód pasywny z najmu wynosi 74 450 euro (23 350 + 24 800 + 26 300).

W ten sposób łączny zysk netto inwestora sięga 179 450 euro, co daje realny kumulatywny ROI na poziomie 59,8% wartości pierwotnej inwestycji i wyraźnie potwierdza maksymalną skuteczność strategii łączącej zakup na etapie wykopu z najmem.

Nieruchomość to dość elastyczny rodzaj aktywa, dlatego niski lub ujemny ROI to nie powód do paniki, lecz sygnał, że podejście wymaga optymalizacji.

Spróbujcie zmienić strategię najmu – jeśli w formacie najmu długoterminowego koszty są równe lub prawie równe dochodowi, przejdźcie na najem krótkoterminowy (dobowy). Pozwala on zwiększyć rentowność 1,5-3 razy. Szczególnie skuteczne jest to rozwiązanie w przypadku obiektów zlokalizowanych w popularnych lokalizacjach biznesowych i turystycznych.

Przyjrzyjcie się bliżej firmie zarządzającej, której powierzyliście kontrolę nad aktywem. Firmy często nie działają zbyt efektywnie: zawyżają koszty operacyjne, niewystarczająco inwestują w promocję, dopuszczają do długich pustostanów, pobierają nieproporcjonalnie wysoką prowizję. Dokładny audyt i zmiana operatora mogą naprawić sytuację.

Przeprowadźcie repozycjonowanie obiektu. Przestarzała nieruchomość jest nieproduktywna. Inwestycje w odnowienie wnętrza i wyposażenia, ewentualnie w przebudowę, przeniosą Wasze aktywo do kategorii bardziej prestiżowej, a więc droższej i bardziej pożądanej.

Uważnie przeanalizujcie strukturę kosztów stałych – może kryją się tam możliwości oszczędności, które przeoczyliście? Na przykład podatki dla nierezydentów w niektórych krajach można obniżyć, uzyskując specjalny status podatkowy. A stawki za media czasem da się zoptymalizować.

Jeśli po wszystkich zmianach czysta rentowność inwestycji nadal pozostaje niska, prawdopodobnie przyczyna leży w czynnikach obiektywnych – ogólnej stagnacji gospodarczej w kraju, ciągłych znaczących wahaniach kursu walutowego, zaostrzeniu przepisów prawnych, przewadze podaży nad popytem na mieszkania itp. W takim przypadku optymalnym rozwiązaniem jest sprzedaż nierentownego aktywa i wejście w bardziej perspektywiczny i płynny projekt. Często jest to jedyny sposób na zachowanie wysokiej wartości ROI całego portfela.

Mimo swojej uniwersalności wskaźnik ROI ma szereg ograniczeń i wad. Trzeba je koniecznie uwzględniać przy dywersyfikacji portfela, aby uzyskać jak najbardziej realny obraz sytuacji.

Pomijanie czynnika czasu

Na przykład, jeśli analizować ten wskaźnik za pomocą statycznego wzoru, ROI nie uwzględnia długości okresu rozliczeniowego. Można uzyskać taki sam procent dla dwóch obiektów. Jednak dla pierwszego udało się osiągnąć taki wynik w ciągu 2 lat, a dla drugiego – w ciągu 4. Oczywiste jest, że ich efektywność jest różna, choć wynik prostych obliczeń tego nie pokazuje. Dlatego właśnie nasi analitycy zawsze liczą ROI według złożonego wzoru dynamicznego za okres 5-letni.

Zbyt długi cykl transakcji

Ten wskaźnik jako miernik efektywności działa niezawodnie na szybkich rynkach, ale traci związek z rzeczywistością, jeśli inwestor potrzebuje dużo czasu na podjęcie decyzji o zakupie. Rzecz w tym, że przy skomplikowanych transakcjach proces ich przeprowadzenia może zająć od pół roku do roku. W tym czasie mogą się zmienić okoliczności – koszty transakcyjne, kurs walut, warunki udzielania kredytu hipotecznego, a nawet podatki dla nierezydentów. Jeśli dodać do tego czas na zastanowienie, czas trwania procesu wydłuża się jeszcze bardziej, a wskaźnik obliczony na starcie z dużo większym prawdopodobieństwem straci aktualność do momentu zakończenia transakcji.

Problem dokładnej atrybucji dochodów

Nie zawsze istnieje możliwość precyzyjnego określenia rentowności każdej inwestycji. Jeśli posiadacie na przykład kilka apartamentów w tym samym kompleksie mieszkaniowym, powierzchnię komercyjną w tym samym budynku, a także kilka miejsc parkingowych, koszty operacyjne nieruchomości ulegają rozmyciu. Dlatego trudno jest określić, jaką część zysku zapewniły Wasze osobiste inwestycje i wysiłki, jaką – jakość obsługi firmy zarządzającej, a jaką – samo położenie obiektu.

Izolacja od kontekstu

Prognozowany ROI nierzadko pokazuje świetne 10-12%, które w praktyce się nie realizują. Powodem jest ignorowanie towarzyszących czynników. Jeśli w momencie zawierania transakcji w kraju zaostrza się polityka podatkowa, spada tempo udzielania kredytów miejscowej ludności, aktywnie rozszerzają się tereny pod zabudowę, w nadmiernej ilości powstają nowe obiekty – wszystko to może w przyszłości negatywnie wpłynąć na wskaźnik zwrotu z Waszych inwestycji.

Aby wstępna kalkulacja jak najdokładniej pokrywała się z rzeczywistością, ważne jest kompleksowe podejście do obiektu. Oto cztery fundamentalne czynniki, które decydują o tym, czy aktywo będzie przynosiło zysk, czy zamieni się w bezużyteczny pasyw, obciążając Wasz budżet odczuwalnymi ukrytymi kosztami związanymi z nieruchomością.

Lokalizacja

Podstawowy potencjał obiektu w dużej mierze zależy od jego położenia geograficznego – kraju i miasta. Ogólna dynamika rynku, podatki, warunki dla nierezydentów, stabilność waluty, ochrona kapitału, rozwój dużych centrów turystycznych i biznesowych bezpośrednio wpływają na to, jak szybko zwróci się inwestycja.

Do oceny efektywności inwestycji należy uwzględnić także dzielnicę, w której znajduje się obiekt, oraz obecność infrastruktury biznesowej i turystycznej. Najlepsze lokalizacje pozwalają stabilnie liczyć na realny przepływ gotówki przy minimalnych pustostanach nawet w okresach kryzysowych.

Stan i utrzymanie nieruchomości

Stan fizyczny i parametry techniczne decydują o kosztach utrzymania obiektu w trakcie cyklu inwestycyjnego. Kupując gotową nieruchomość, ważne jest, aby ocenić zużycie instalacji, jakość remontu, instalacji technicznych, materiałów i wyposażenia. Od tej oceny zależy, jak szybko będą potrzebne dodatkowe nakłady. Wysokiej jakości home staging na starcie nie tylko zaoszczędzi Wam środki, ale też przyciągnie wypłacalnych najemców, gotowych dobrze zapłacić za komfortowe mieszkanie.

Powierzenie zarządzania nieruchomością za granicą profesjonalnej firmie to rozsądna i racjonalna decyzja. Jej prowizja nieco obniży czysty ROI, za to uwolni Was od konieczności stałej obecności. Odpowiedzialny operator zajmie się marketingiem, poszukiwaniem klientów, sprzątaniem, drobnymi naprawami, opłacaniem podatków i innymi elementami zarządzania operacyjnego. A Wy będziecie mogli poświęcić zaoszczędzony czas na coś bardziej pożytecznego.

Dochody i wydatki

Realny ROI pozwala ocenić relację między dochodami a kosztami. Część dochodową stanowią regularne wpływy z najmu oraz wzrost wartości rynkowej aktywa. Wydatki obejmują podatki, ubezpieczenie, roczną opłatę za utrzymanie, opłaty za media oraz straty w okresach pustostanów.

Od tego, jak precyzyjnie zostaną uwzględnione koszty, bezpośrednio zależy zbliżenie realnych wskaźników do prognozowanych.

Warunki rynkowe

Istotny wpływ na rentowność eksploatacji nieruchomości mają czynniki gospodarcze – inflacja, wahania walutowe, bilans popytu i podaży, dostępność kredytów hipotecznych. Jeśli inwestujecie w obiekt w kraju o stabilnej walucie, minimalnej inflacji, nieprzegrzanym rynku i tanich kredytach dla ludności, możecie zasadnie liczyć na ochronę kapitału, systematyczny wzrost ceny metra kwadratowego i zachowanie płynności w momencie sprzedaży. I odwrotnie, wewnętrzna inflacja, nadmiar budowanych mieszkań, wysokie stopy procentowe kredytów obniżają popyt na aktywa nieruchomościowe, spowalniają ich kapitalizację i sprawiają, że odsprzedaż staje się mniej korzystna.

Przecenianie przyszłego zysku

Główny błąd początkujących inwestorów to budowanie modelu finansowego w oparciu o idealny scenariusz: pomnożenie maksymalnej stawki najmu przez 12 i uznanie tego za roczny dochód. Nie uwzględnia się tu pustostanów między zmianami najemców i w niskim sezonie, a także czynników makroekonomicznych. Dlatego rzeczywistość często rozczarowuje. Aby tego uniknąć, prognozy powinny być nie maksymalizowane, lecz konserwatywne, z uwzględnieniem wskaźnika pustostanów i dolnej granicy stawki najmu na rynku.

Nieuwzględnienie wszystkich kosztów

Wysoki ROI obliczony na podstawie czystej ceny za metr kwadratowy wyraźnie się obniża, gdy do wzoru dodamy koszty transakcyjne związane z zakupem, koszty wyposażenia, opłatę za utrzymanie, prowizję firmy zarządzającej. Wszystko powyższe, a także koszt ubezpieczenia i – jeśli korzystano ze środków pożyczonych – odsetki od kredytu hipotecznego, należy uwzględnić w obliczeniach – tylko wtedy uda się ocenić realny zysk z inwestycji w perspektywie.

Ignorowanie badania rynku nieruchomości

Wybierając aktywo nieruchomościowe w celu zachowania lub pomnożenia kapitału, nie należy kierować się tymi samymi argumentami, co przy zakupie mieszkania lub domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Piękny widok z okna czy entuzjastyczne opinie znajomych nie wykluczają ryzyka wejścia na rynek o wątpliwym potencjale. Ważne jest, aby przeanalizować sytuację gospodarczą w regionie, zapoznać się z planami rozwoju infrastruktury, ocenić relację popytu i podaży, i dopiero potem podjąć decyzję o zasadności inwestycji.

Niedocenianie znaczenia profesjonalnej pomocy

Rynek nieruchomości w różnych krajach ma mnóstwo niuansów prawnych i podatkowych, o których zagraniczny inwestor może nie wiedzieć. Profesjonalni agenci, prawnicy, firmy zarządzające stosują za określoną prowizję swoje wypracowane doświadczenie, które chroni Was przed ryzykiem, minimalizuje pustostany i w ten sposób przesuwa relację zysku do kosztów na Waszą korzyść. Dlatego zdecydowanie nie warto oszczędzać na pomocy kompetentnych specjalistów.

Przedstawiamy Wam sprawdzone kroki strategiczne pozwalające zwiększyć efektywność biznesu i wycisnąć maksimum z Waszego portfela inwestycyjnego.

Zwróćcie uwagę na obiekty off-plan.

Obiekty na etapie wykopu (off-plan) dają dodatkowe źródło wzrostu kapitału, którego nie uwzględnia się w standardowych obliczeniach ROI. Średnio od wykopu do oddania obiektu mija 2-3 lata, w tym czasie wartość obiektu rośnie o 20-40% w zależności od rynku i dewelopera. Oznacza to, że inwestor zabezpiecza zysk jeszcze przed rozpoczęciem najmu.

Jeśli dodać ten wzrost do dochodu z najmu i rabatu przy wejściu na wczesnym etapie, łączny ROI za 5-letni cykl istotnie przewyższa liczby uzyskiwane przy obliczeniach dla gotowego obiektu.

Wybierajcie nieruchomości w dobrym stanie.

Nowe obiekty od czołowych deweloperów lub mieszkania z historią, ale za to z dobrym home stagingiem, wymagają minimalnych nakładów na remont i wyposażenie, co pozwala zwiększyć zysk.

Analizujcie potencjalny dochód z najmu.

Zawsze przeprowadzajcie test warunków skrajnych modelu za pomocą kalkulatora ROI, zakładając przy tym scenariusz konserwatywny. Obietnice marketingowe i idealne obrazki „w próżni” to nie jest to, na czym warto się opierać.

Skupcie się na lokalizacji.

Wybierajcie lokalizacje z już rozwiniętą lub intensywnie rozwijającą się infrastrukturą biznesową, turystyczną, społeczną i transportową. Takie regiony aktywnie przyciągają wypłacalnych turystów, ekspatów, relokantów, a więc pustostany będą minimalne, a wskaźnik zwrotu z inwestycji stabilnie wysoki.

Dywersyfikujcie portfel inwestycyjny.

Nie inwestujcie całego kapitału w jeden obiekt i nie koncentrujcie się na jednym kraju. Rozłożenie środków na różne aktywa, regiony i strefy walutowe ochroni łączny ROI przed lokalnymi kryzysami i zmianami w przepisach.

Rozważcie strategię „kup i trzymaj”.

Okresy niestabilności nie są najlepszym czasem na szybką spekulacyjną odsprzedaż. Korzystniejsza jest tutaj długoterminowa strategia Buy and Hold. To właśnie posiadanie obiektu przez 5 lat lub dłużej pozwala uzyskać maksimum dochodu z najmu.

Zwróćcie uwagę na regiony rozwijające się.

Nabycie nieruchomości na etapie wykopu na rynkach, które dopiero zaczynają globalnie się rozwijać, da maksymalną kapitalizację do momentu zakończenia budowy. Wynika to z niskiego progu wejścia oraz szybkiego wzrostu wartości zarówno samego aktywa, jak i gruntu, na którym jest wznoszony.

Jaką więc strategię wybrać? Zależy to w dużej mierze od Waszych priorytetów i planów. Zestawić wszystkie wymagania z realną ekonomiką wybranego kraju, potencjałem obiektu nieruchomości i oczekiwanym ROI pomoże zespół MAG World Properties. Zostawcie zgłoszenie na konsultację – a my przygotujemy dla Was spersonalizowaną analizę kierunków i obiektów.

Jak obliczyć rentowność inwestycji?

Aby prawidłowo określić rentowność, należy odjąć od łącznego (brutto) dochodu koszty operacyjne i kapitałowe. Otrzymany wynik dzieli się przez łączną kwotę zainwestowanego budżetu i przelicza na procenty. W przypadku nieruchomości warto obliczać ten wskaźnik w ramach pięcioletniego cyklu inwestycyjnego.

Jaki jest wzór na ROI?

Podstawowy wzór matematyczny wygląda następująco:

ROI = zysk netto (dochód minus wielkość inwestycji) / wielkość inwestycji × 100

Dla maksymalnie dokładnego obliczenia w modelu uwzględnia się także koszty towarzyszące. Zrobienie tego ręcznie jest dość skomplikowane, najprościej jest obliczyć ROI za pomocą kalkulatora na naszej stronie.

Czym jest ROI?

To wskaźnik, który pomaga ocenić efektywność finansową i rentowność inwestycji. Pokazuje, na ile opłacalne jest zainwestowanie pieniędzy w konkretny projekt, czy aktywo się zwróci. Zwykle ROI wyrażany jest w procentach: jeśli wartość jest powyżej zera, inwestycja przynosi zysk, jeśli poniżej – projekt jest nierentowny.

Jaki ROI uważa się za dobry?

W praktyce międzynarodowej rentowność na poziomie 5-8% rocznie uważa się za wystarczającą dla stabilnych rynków. Analizując ROI w warunkach gospodarek rozwijających się, warto orientować się na wyższe liczby rzędu 9-12%. Dzięki wzrostowi wartości aktywów i kapitalizacji rynku łączny wskaźnik znacznie przewyższa tutaj wielkość inwestycji.

Jakie są zalety i ograniczenia wskaźnika ROI?

Główną zaletą wskaźnika jest jego uniwersalność, która pozwala porównywać ze sobą zupełnie różne aktywa. Należy jednak pamiętać, że ROI to tylko jeden ze wskaźników, niezdolny uwzględnić czynnika czasu ani przewidzieć długoterminowych wahań rynku.

Dlaczego ważne jest porównywanie ROI między podobnymi inwestycjami?

Porównanie rentowności w obrębie jednego segmentu pomaga wykryć ukryte ryzyka, nieprawidłową wycenę metra kwadratowego, zawyżone stawki firmy zarządzającej. Dzięki takiej analizie zachowacie wysoki zysk i będziecie w stanie w porę przekierować strumienie finansowe w ramach dywersyfikacji kapitału.

Dlaczego ważne jest uwzględnianie aspektu czasowego przy interpretacji ROI?

Zrozumienie czynnika czasu chroni inwestora przed fałszywymi wnioskami. Na przykład rentowność na poziomie 50% wygląda atrakcyjnie, ale jest różnica, czy zarobicie te pieniądze w ciągu roku od uruchomienia projektu, czy aktywo będzie się zwracać 5-7 lat. Dlatego właśnie w profesjonalnej analityce ROI należy zawsze ściśle wiązać z konkretnym przedziałem czasowym.