Елітна нерухомість в ОАЕ, Греції та Таїланді – у чому різниця і чому це важливо для ваших інвестицій

Диверсифікація інвестиційного портфеля

Грамотна диверсифікація інвестицій у закордонну нерухомість між Близьким Сходом із явною позитивною динамікою ринку, стабільними європейськими країнами та перспективними курортними локаціями Азії захищає інвестора від локальних криз, інфляційного тиску та валютних коливань. Елітна нерухомість стає інструментом збереження і примноження капіталу.

ВНП і друге громадянство

Інвестиції в люксовий закордонний девелопмент доцільно розглядати як легальний і максимально комфортний спосіб диверсифікувати не лише капітал, а й свою правову захищеність. Вкладення в ексклюзивну нерухомість у різних країнах відкривають доступ до різноманітних державних програм отримання дозволу на проживання, Золотих і резидентських віз. Для інвестора це означає усунення міграційних бар’єрів, право на тривале або постійне проживання в обраному регіоні, отримання освіти і медичних послуг, а також глобальну мобільність для себе і членів родини.

Податкові пільги

У преміум-сегменті фіскальні пільги розглядаються, як правило, у контексті фінансової ефективності. Відсутність щорічних податків на житлове майно, тимчасові мораторії на ПДВ для нових проєктів або фіксовані ставки на приріст капіталу діють як потужний важіль для підвищення чистої дохідності. Лояльна до інвесторів фіскальна політика обраної вами юрисдикції дозволить відчутно скоротити терміни окупності об’єкта, вийти на максимальну дохідність від оренди і перепродажу нерухомості.

Пасивний дохід

Вілли на Пхукеті, преміальні апартаменти в Дубаї чи видові пентхауси в Афінах здатні генерувати річну дохідність оренди елітного житла на рівні 6-10%. При цьому управління об’єктами лягає на плечі професійних компаній, дозволяючи власнику мінімізувати свою участь в обслуговуванні об’єкта.

«Закордонна дача»

Купуючи нерухомість на світовому курорті чи у великому діловому хабі, інвестор отримує безперешкодний доступ до місцевої інфраструктури. Це можуть бути приватні пляжі, причали для яхт, гольф-клуби, мішленівські ресторани. Такий формат дає власнику можливість у будь-який момент змінити обстановку, провести відпустку із родиною в умовах комфортної приватності та безпеки, організувати ділову зустріч у особистій резиденції.

Для MAG World Properties преміальна нерухомість – це не лише висока ціна і престижний дизайн. Елітні об’єкти в нашому каталозі – це ті, цінність яких підтримується дефіцитною локацією, надійністю забудовника, архітектурою, приватністю, інфраструктурою, ліквідністю і зрозумілим сценарієм використання.

Що ж забезпечує високу дохідність такої нерухомості?

Обмежена пропозиція – основа стійкого зростання

У преміальному сегменті правила ринку нерухомості працюють по-особливому. Якщо обсяги мас-маркету можуть зростати нескінченно, то люксові локації – перші лінії узбереж, престижні міські квартали, ділові хаби в мегаполісах – мають чіткі фізичні межі. Тут практично відсутні вільні землі під забудову, а отримання дозволу на будівництво супроводжується складною бюрократією. В окремих дефіцитних локаціях обмежена пропозиція підтримує ціну, однак не усуває ринкові ризики.

Унікальність та ексклюзивність – запорука високої вартості

У цій категорії передусім цінується не кількість квадратних метрів, а їхній імідж. Це, зокрема, авторська архітектура від відомих дизайнерських бюро, колаборації зі світовими модними домами, вертолітні майданчики, приватні марини для яхт, закритий клубний сервіс. А ще – близькість до популярних об’єктів, наприклад, першого казино в ОАЕ, сусідство з природними заповідниками і національними парками.

Вартість таких лотів не змінюється відповідно до загальноринкових законів. У періоди криз і турбулентності, коли прайс на масову нерухомість знижується, ексклюзивні об’єкти, навпаки, стають ціннішими для платоспроможних вкладників. А отже, їхні власники отримують можливість диктувати власні умови при здачі в оренду чи перепродажу.

Розумне співвідношення ціни та якості

Інвестор вкладає в розуміння «ціна-якість» не лише планування чи оздоблення. Ті, хто інвестують у люксові об’єкти, насамперед розглядають їх як бізнес-модель. Вартість має бути виправдана високою технологічністю та ліквідністю лота, надійністю забудовника і управляючої компанії. Енергоефективність, просунуті системи безпеки і приватність – ті якості, що збільшують ціну нерухомості.

Стабільна політична й економічна ситуація 

Для інвесторів у люксовий сегмент одним із головних критеріїв при виборі країн для інвестицій у нерухомість є правова захищеність капіталу. Політична й економічна стабільність, чинні інститути захисту прав власності і сильна національна валюта створюють міцний фундамент для довгострокових планів. Основні фінансові потоки концентруються саме в таких локаціях. Як приклад можна навести Дубай, що має репутацію оази безпеки для світового капіталу. Або Грецію, що захищає інвесторів та інвестиції в нерухомість за кордоном у рамках європейського правового поля, і при цьому пропонує доступнішу нерухомість, ніж Італія та Іспанія.

Розвинена інфраструктура 

Значну частку у вартості преміального об’єкта формує його оточення – наявність міжнародних аеропортів, терміналів для приватних повітряних суден, вертолітних майданчиків, глибоководних марин, гольф-полів. Подібне середовище можна побачити, наприклад, на Пхукеті, де люксові вілли знаходяться в оточенні марин і гольф-курортів. Такий формат приваблює найвибагливіших претендентів і впевнено рухає ціни на житло вгору.

Важлива і соціальна інфраструктура – школи, дитячі садки, спортивні секції, багатопрофільні клініки, що легко можна знайти в Дубаї.

Сприятливий податковий клімат 

Продумана фіскальна політика держави – невід’ємна умова стабільного припливу іноземного капіталу. Юрисдикції, що пропонують інвесторам лояльні та прозорі умови, в конкуренції за інвестора завжди опиняються у виграшній позиції. Помірне оподаткування дає можливість підвищити дохідність при оренді та перепродажу об’єкта. Це підігріває інтерес з боку покупців і дозволяє цінам на нерухомість триматися на високому рівні.

Для тих, хто прийняв рішення купити нерухомість за кордоном люксової категорії, особливо важливий всебічний аналіз об’єктів та їх перспективності. Тому під час попереднього аудиту експерти MAG World Properties оцінюють не просто заявлену забудовником рентабельність, а реальний інвестиційний потенціал об’єкта. Ми враховуємо суму входу, податки і збори конкретної юрисдикції, витрати на оздоблення і меблювання, сервісні платежі та вартість послуг локальних управляючих компаній, ліквідність активу і стратегії виходу з нього. Такий аналіз дозволяє нам розрахувати базову, консервативну і оптимістичну дохідність лотів. А потім обрати країну й об’єкт, які оптимально відповідають інвестиційним цілям клієнта.

ОАЕ (Дубай)

Емірат приваблює інвесторів відсутністю податків на доходи, приріст капіталу, спадщину і володіння нерухомістю. Обов’язковим залишається разовий збір DLD у розмірі 4%.

Важливий аргумент на користь Дубая – можливість отримання Золотої візи на 10 років із правом продовження при купівлі нерухомості від 2 млн AED (476 000 євро). Цю суму можна комбінувати з кількох об’єктів. Вимоги до інвесторів однакові як для громадян ЄС, так і для країн, що не входять до Євросоюзу. Процедура придбання займає мінімум часу, оформити угоду можна віддалено, а перевести оплату – з будь-якого закордонного рахунку на ескроу-рахунок забудовника.

Греція

Переваги Греції в контексті купівлі нерухомості за кордоном стали найбільш очевидними після призупинення дії податків на приріст капіталу і ПДВ на новобудови до кінця 2026 року. Завдяки цьому наші клієнти отримали можливість інвестувати в нерухомість зі зміною призначення, сплачуючи лише збір на перехід прав у розмірі 3,09%. Сукупні супутні витрати покупця таким чином не перевищують 7–8%. Для отримання Золотої візи мінімальні інвестиції в Афінах, Салоніках і на популярних островах становлять €800 000. В інших регіонах поріг входу €400 000. Якщо інвестор купує історичну будівлю під реновацію чи комерційний об’єкт для переведення в житловий фонд, поріг входу становитиме €250 000. У каталозі MAG World Properties ви можете знайти об’єкти в Греції для інвестицій від €140 000.

Статус оформлюється віддалено. Інвесторська карта дає право безвізового переміщення по Шенгену лише після її фактичного отримання, а продаж житла веде до анулювання ВНП.

Таїланд

Таїланд пропонує інвесторам дві структури володіння як фізособі:

• freehold-кондо в рамках квоти 49% іноземців у проєкті;
• leasehold на 30 років.

Сама по собі купівля не дозволяє інвесторам у нерухомість оформити ВНП, однак із жовтня 2025 року з’явилася можливість отримати річний дозвіл на перебування, що подовжується, через сертифікат Мінтуризму за €800 на рік при купівлі freehold-кондо. Ціни на нерухомість у Таїланді для отримання такого дозволу стартують від €78 500.

Альтернативні варіанти:

• річна інвестиційна віза з правом продовження від €270 000;
• 10-річна віза LTR Wealthy Global Citizen за купівлю нерухомості на суму від €875 500 плюс інвестиції від €440 000;
• вузькоспрямовані програми без умови купівлі нерухомості.

При перепродажі податок на приріст капіталу не сплачується, а загальне фіскальне навантаження становить від 1 до 6% від суми угоди. Процедура оптимізована під віддалений формат – іноземці можуть купувати нерухомість, перебуваючи за межами країни. Відкривати рахунок у місцевому банку не потрібно, однак для формату freehold оплата повинна здійснюватися лише через SWIFT-переказ з отриманням довідки за формою FET.

Пропонуємо вам порівняти вигідність інвестицій у нерухомість Греції, Таїланду та Дубая на основі аналітики від команди MAG World Properties.

Дані в таблиці актуальні на момент публікації статті. Інформація має ознайомчий характер і потребує уточнення у зв’язку зі змінами, що відбуваються на ринку нерухомості.

Ринок Арабських Еміратів пропонує унікальні податкові пільги для інвесторів, мінімізуючи фінансове навантаження на приватних власників нерухомості. Головною перевагою є відсутність щорічного податку на нерухомий об’єкт, а також фіскальних платежів на спадщину і приріст капіталу при перепродажу. Крім того, не оподатковується дохід від короткострокової оренди чи тривалого найму для фізосіб. Це дозволяє отримувати чистий прибуток у повному обсязі.

Єдиною відчутною витратою при купівлі залишається разовий реєстраційний збір, ставка якого залежить від еміра: в Абу-Дабі, Шарджі та Рас-ель-Хаймі вона становить 2-3%, у Дубаї – 4%. Додаткові витрати, наприклад, на послуги офіс-реєстратора та оформлення свідоцтва про власність, незначні.

Інвестиції в місцевий ринок доцільно розглядати як привабливий і ефективний інструмент диверсифікації капіталу і надійне місце для його збереження в періоди світової турбулентності. Таїланд пропонує іноземцям зрозумілі і захищені механізми володіння житлом без необхідності відкриття юрособи. Freehold – повне право власності для іноземних інвесторів – обмежений квотою в 49% площі проєкту. Також можна обрати довгострокову оренду leasehold на 90 років.

Для тих, хто розглядає тайську нерухомість як базу для тривалого перебування чи план Б, із жовтня 2025 року запущено спеціальний механізм. Якщо купити нерухомість вартістю від €78 500, можна оформити річний дозвіл на перебування через сертифікат Мінтуризму з правом продовження за 800 євро на рік за умови збереження об’єкта. Він дозволяє легально перебувати в країні разом із членами родини, однак не дає права на роботу.

Угоди з тайською нерухомістю адаптовані під віддалений формат без оформлення довіреності: державний кадастр офіційно приймає електронний підпис. Податок на приріст капіталу при подальшому продажу відсутній, що підвищує ліквідність нерухомості. А тривалий туристичний сезон забезпечує власникам курортної нерухомості хороший попит на оренду. При цьому орендний потенціал залежить від сезону, завантаженості, моделі управління, операційних витрат і первісної вартості нерухомості.

Інвестиції в грецьку нерухомість відкривають прямий доступ до резидентства ЄС через програму Golden Visa. Поріг входу для участі в ній становить €800 000. ВНП оформлюється безстроково, але потребує продовження кожні п’ять років. При цьому відлік починається з дати видачі картки. З цього ж моменту іноземець отримує можливість вільно переміщуватися всередині шенгенської зони. Довідка ж про подання документів, так звана blue paper, дозволяє легально перебувати лише в межах Греції.

Вигідний аспект програми – можливість включити до заявки три покоління родини: подружжя, їхніх батьків і дітей віком до 21 року. Мінімальна сума вкладень при цьому не збільшується. При цьому Золота віза накладає жорсткі обмеження на експлуатацію об’єкта: здавати нерухомість в оренду подобово через Airbnb офіційно заборонено, дозволена лише здача у тривалий найм.

Напряму отримати громадянство за інвестиції не можна, однак чітке дотримання правил ВНП відкриває шлях до нього через натуралізацію.

Вихід на міжнародні ринки тягне за собою інвестиційні ризики нерухомості, здатні суттєво вплинути на ліквідність об’єкта і дохідність стратегії:

• Валютні коливання, особливо в країнах зі слабкими місцевими грошовими одиницями. Їхня девальвація стосовно долара і євро може знизити операційний дохід, оскільки оплата оренди найчастіше відбувається в місцевій валюті.
• Регуляторні та фіскальні ризики. Незнання законів і правил чужої країни, за допомогою яких здійснюється державне регулювання ринку нерухомості, неможливість оперативно відстежувати зміни в законодавстві, фіскальній політиці, правилах експлуатації житла здатні заблокувати навіть ретельно продумані сценарії використання активу.
• Перегрів ринку. Там, де штучно створений високий попит на нерухомість превалює над пропозицією, внаслідок чого спостерігається виражене зростання цін на нерухомість, утворюється «бульбашка», яка рано чи пізно лусне. У тих, хто придбав у цей період об’єкти за завищеною вартістю, можуть виникнути складнощі з окупністю і перепродажем.
• Світова турбулентність здатна в будь-який момент спровокувати падіння попиту на житло. Схильна до цього і дорога преміальна нерухомість.

Чи можна мінімізувати ризик цих та інших загроз при інвестуванні в закордонні об’єкти? Так, саме це і враховують фахівці MAG World Properties при підборі нерухомості для своїх клієнтів.

Якщо ви порівнюєте ОАЕ, Грецію та Таїланд, команда MAG World Properties допоможе зіставити ці ринки з вашою метою, бюджетом, форматом використання, повною вартістю купівлі та ключовими обмеженнями.

Але вже зараз ви можете зробити для себе висновок на основі нашого короткого резюме:

• ОАЕ актуальні для тих, хто хоче мінімально залежати від податків і бюрократії.
• Таїланд підійде тим, хто бачить у нерухомості не лише об’єкт інвестиції, а й місце, де можна гарно провести відпустку.
• Греція стане оптимальним рішенням для тих, хто шукає шлях до ВНП і громадянства Євросоюзу, хоче розширити можливості для навчання дітей.

Залиште нам заявку – і ми допоможемо обрати найкращі країни для інвестицій з урахуванням ваших цілей, бюджету і прийнятного рівня ризику. А також підготуємо персональну добірку релевантних напрямків і об’єктів, розрахуємо супутні витрати, дохідність, і допоможемо оптимально диверсифікувати ваші інвестиції.

Чим елітна нерухомість в ОАЕ відрізняється від преміум-сегмента в Греції та Таїланді?

ОАЕ, а саме Дубай, робить ставку на прогресивний формат – елітне житло в ділових і курортних кластерах з інтелектуальним управлінням, вертолітними майданчиками, цілодобовим консьєрж-сервісом. У Греції та Таїланді люксовий сегмент орієнтований на приватність, автономію, курортну атмосферу і представлений розкішними віллами на першій лінії або ексклюзивними екологічними малоповерховими проєктами.

У якій країні вищий потенціал зростання вартості елітної нерухомості в довгостроковій перспективі?

Рішення про те, у якій країні купувати нерухомість люксового класу, залежить від цілей і можливостей інвестора. Лідером за темпами зростання сьогодні є ОАЕ. Тут попит на преміальну нерухомість стабільно перевищує пропозицію, а середня вартість квадратного метра в топових локаціях забезпечує дохідність до 10%. У Греції максимальний потенціал зростання демонструють об’єкти під реставрацію і зміну цільового призначення. Обираючи таке житло, можна зайти на європейський ринок з відносно невеликим капіталом. Висока інвестиційна привабливість Таїланду полягає в новому механізмі довгострокового резидентства і дефіциті квоти для іноземців у люксових кондомініумах.

Які особливості оподаткування важливо враховувати при купівлі елітної нерухомості за кордоном?

У Дубаї відсутній щорічний податок на нерухомість, податки на приріст капіталу і дохід від оренди для фізосіб, сплачується лише разовий збір при купівлі розміром у 2-4%. У Греції діє збір на перехід прав 3,09%, податок на приріст капіталу і ПДВ тимчасово заморожені до кінця 2026 року. У Таїланді ПДВ уже включений у вартість активу, а сукупне навантаження при подальшому перепродажу не перевищує фіксовані 1–6%.

Наскільки ліквідна елітна нерухомість в ОАЕ, Греції та Таїланді?

Ринок Еміратів – один із найліквідніших завдяки прив’язці валюти до долара, відсутності податків і можливості перепродажу на будь-якому етапі будівництва. Ліквідність грецьких активів жорстко прив’язана до програми Golden Visa – об’єкти в столиці і нерухомість біля моря, в курортних локаціях, затребувані, однак закон повністю забороняє їхню подобову оренду через Airbnb. У Таїланді ліквідність висока в піковий шестимісячний курортний сезон, при цьому оформлення у freehold вимагає суворого дотримання правил валютних переказів з отриманням довідки FET.

Які ризики пов’язані з інвестиціями в нерухомість класу люкс у цих країнах?

У Греції головними ризиками є суворий AML-контроль походження коштів, заборона на використання в угоді купівлі-продажу готівкових коштів і тривалі терміни оформлення. У Таїланді іноземці стикаються з фактором сирого законодавства щодо нових віз Мінтуризму і високою ймовірністю вичерпання 49% іноземної квоти на ліквідний об’єкт. Для Дубая ключовим ризиком може стати локальний ажіотажний перегрів ринку з подальшим спадом.

Як вибір країни для інвестицій впливає на дохідність від оренди елітної нерухомості?

Локація впливає на стратегію, і навпаки – стратегія є ключовим фактором вибору локації. Так, нерухомість у Дубаї пропонує стабільно високий дохід протягом усього року і від тривалої оренди в бізнес-районах, і від короткострокової на узбережжі. Таїланд приносить максимальний прибуток у високий сухий сезон з листопада по квітень, вимагаючи при цьому витрат на управління елітною нерухомістю – Sinking Fund і Maintenance Fee. Греція обмежує власника забороною на подобову оренду і прогресивною шкалою податку на дохід нерезидента від 15% до 45%.