Что такое ROI
Одной из целей инвестирования в зарубежную недвижимость является финансовая стабильность и защищенность. Однако без точных расчетов покупка квадратных метров часто превращается в лотерею. Инструмент, позволяющий перевести эмоции в плоскость прагматичного расчета, – ROI (Return on Investment), то есть коэффициент возврата инвестиций. Он показывает, насколько эффективно работает капитал, вложенный в недвижимость, и отвечает на вопрос инвестора о том, на какой процент чистой прибыли он может рассчитывать.
Какая формула расчета ROI
В маркетинговых исследованиях и теоретических выкладках ROI часто считают по упрощенной формуле за один месяц или квартал. Для таких случаев используется базовая формула:
ROI = чистая прибыль за расчетный период / сумма начальных инвестиций х 100%,
где чистая прибыль – это разница между доходом от аренды и расходами на содержание, а сумма инвестиций включает чистую цену объекта, налоги, сборы, пошлины, затраты на обустройство, комиссии брокеров и прочие сопутствующие затраты.
Поскольку большинство стратегий инвестирования в недвижимость являются долгосрочными, профессиональные игроки рынка считают совокупный ROI за 5 лет – его принято называть кумулятивным. Это позволяет учесть экономику актива за длительный период. Для такого анализа используются более сложные модели, в которые зашиваются гипотетический грязный доход (если бы квартира или дом не простаивали ни дня), вычет за вакантность объекта, ежегодные обязательные расходы, капитализация, транзакционные издержки.
Чтобы не собирать цифры вручную и не путаться в калькуляциях, предлагаем воспользоваться нашим онлайн-калькулятором расчета ROI. Он поможет быстро проанализировать потенциал выбранного объекта.
А с помощью нашего сравнительного калькулятора вы сможете сопоставить перспективность активов в разных странах и подобрать оптимальный вариант для диверсификации вашего инвестпортфеля.
Зачем нужно считать ROI при инвестициях в недвижимость
Коэффициент возврата инвестиций позволяет на равных условиях сравнивать разные активы. Он наглядно покажет, что выгоднее в каждом конкретном случае: купить готовую студию, объект на этапе котлована, апартаменты в курортном комплексе под управлением брендовой отельной сети или частную резиденцию. Применить ли стратегию краткосрочной или длительной аренды либо быстрой перепродажи. ROI дает возможность свести абсолютно разные подходы к единому знаменателю.
Инвесторы с помощью данного показателя могут повышать эффективность инвестиций, диверсифицировать вложения с учетом доходности разных типов объектов.
Что же происходит сейчас на рынке недвижимости? Эксперты MAG World Properties готовы поделиться с вами собственной аналитикой доходности по наиболее популярным у инвесторов странам.
| Страна и ключевой регион | Годовая чистая аренда (в период сдачи) | Рост цены за 5 лет (с учетом котлована) | Кумулятивный ROI за 5 лет (Всего) | Средний ROI в год | Основные позитивные факторы рынка |
| ОАЭ (Дубай) | 6.5% | 35.0% | 54.5% | 10.9% | Отсутствие подоходного налога, стабильный приток мирового капитала |
| Испания (Аликанте, Марбелья) | 5.5% | 32.0% | 48.5% | 9.7% | Высокий дефицит новой застройки на побережье, стабильный европейский спрос |
| Турция (Стамбул) | 5.8% | 40.0% | 57.4% | 11.5% | Огромный внутренний рынок, статус главного экономического узла региона |
| Греция (Афины) | 5.0% | 30.0% | 45.0% | 9.0% | Стабильный туристический поток, дефицит свободных площадок под застройку |
| Грузия (Тбилиси) | 8.0% | 38.0% | 62.0% | 12.4% | Либеральное налогообложение, высокая скорость оформления сделок |
| Индонезия (Бали и Джакарта) | 9.0% | 42.0% | 69.0% | 13.8% | Бурный рост туристического сектора, высокая популярность у экспатов |
| Таиланд (Пхукет и Паттайя) | 6.8% | 35.0% | 55.4% | 11.1% | Стабильная национальная валюта, высокая заполняемость курортных объектов |
* Данные в таблице актуальны на момент публикации статьи. Информация носит ознакомительный характер и требует уточнения в связи с изменениями, которые происходят на рынке недвижимости.
Как MAG World Properties оценивает экономику объекта
Во время предварительного анализа мы учитываем не только заявленную девелопером доходность. Мы берем во внимание сумму входа, расходы на обустройство, налоги и сборы, сервисные платежи, услуги управляющей компании, а также ликвидность локации и сценарии продажи. Строим расчет на трех сценариях: консервативном, базовом и оптимистичном.
Честные 6% ценнее нарисованных 10%. Поэтому каждый расчёт мы строим в трёх сценариях, а основным для клиента считаем консервативный.
Команда MAG World Properties
Какой ROI в недвижимости считают хорошим
В контексте разных стран показатели доходности сильно разнятся в зависимости от стабильности экономики и уровня рисков. 3-5% прибыли в год считается хорошим показателем для Западной Европы – Германии, Франции, Испании. Рынки здесь стабильны и даже перегреты, поэтому получить более высокий доход крайне сложно. А вот в условиях развивающихся рынков, например, Азии или ряда стран на Черноморском побережье, вполне реально получать 7-10% в год.
Если первая стратегия ориентирована, скорее, на сохранение капитала, то вторая – на его быстрое увеличение.
Следует учитывать, что вышеприведенные цифры показывают чистую текущую прибыль от вложений за год. Однако, оценивая долгосрочные инвестиции, целесообразно анализировать совокупный доход за более длительный период, например, за 5 лет. Мы делаем это, используя формулу со многими составляющими. В среднем кумулятивный доход за 5 лет по проектам нашего агентства составляет 45-70%. Сюда входят не только доходы от сдачи жилья или коммерческой недвижимости, но и капитализация – рост стоимости объекта.
Как же на практике выйти на 50+% доходности?
Предлагаем пример реального расчета, когда инвестирование происходит на этапе котлована с последующим выходом в аренду и учетом постоянного роста рынка.
Предположим, инвестор приобретает апартаменты в Дубае на ранней стадии строительства за 300 000 евро. Варианты таких объектов вы можете найти в нашем каталоге недвижимости в ОАЭ.
Что происходит далее:
- Через 5 лет цена объекта поднимается до 405 000 евро. То есть за 5 лет на 35%, а в год на 6.19%.
- Из этих пяти лет 3 года жилье сдается в аренду. При этом стоимость апартаментов в соответствующие годы составляет 359 232 евро, 381 471 евро и 405 000 евро, а годовая чистая аренда 6.5%.
- Пассивный доход от сдачи составляет 74 450 евро (23350+24800+26300).
Таким образом, суммарная чистая прибыль инвестора достигает 179 450 евро, что обеспечивает реальный кумулятивный ROI на уровне 59.8% от первоначальных вложений и наглядно доказывает максимальную эффективность стратегии совмещения котлована и аренды.
Что делать, если ROI низкий или отрицательный
Недвижимость – достаточно гибкий актив, поэтому низкий или отрицательный ROI – не повод для паники, а указание на необходимость оптимизации подхода.
Попробуйте сменить стратегию аренды – если в формате длительного найма объем издержек равен или почти равен доходу, перейдите на посуточную аренду. Она позволяет повысить доходность в 1,5-3 раза. Особенно успешным такое решение оказывается для объектов, расположенных в популярных деловых и туристических локациях.
Присмотритесь к управляющей компании, которой вы делегировали контроль актива. Нередко компании работают не слишком эффективно: завышают операционные расходы, недостаточно вкладываются в продвижение, допускают длительные простои, берут непомерно большую комиссию. Тщательный аудит и смена оператора могут исправить ситуацию.
Проведите репозиционирование объекта. Морально устаревшая недвижимость непродуктивна. Вложения в обновление интерьера и обстановки, возможно, в перепланировку переведут ваш актив в более высокостатусную, а значит, дорогую и востребованную категорию.
Внимательно изучите структуру постоянных расходов – вдруг здесь есть лазейки для экономии, которые вы упустили? Например, налоги для нерезидентов в некоторых странах можно снизить за счет получения специального налогового статуса. А тарифы на коммунальные услуги иногда есть возможность оптимизировать.
Если после всех изменений чистая доходность инвестиций все равно остается низкой, скорее всего, дело в объективных причинах – общей стагнации экономики в стране, постоянных значительных колебаниях валютного курса, ужесточении законодательства, превышении предложения над спросом на жилье и так далее. В этом случае оптимальный вариант – продать нерентабельный актив и зайти в более перспективный и ликвидный проект. Часто это – единственный способ сохранить высокое значение ROI вашего портфеля.
Ограничения и критика показателя ROI
Несмотря на свою универсальность, коэффициент ROI имеет ряд ограничений и недостатков. Их нужно непременно учитывать при диверсификации портфеля, чтобы получить максимально реальную картину.
Игнорирование фактора времени
Например, если проводить анализ метрики по статичной формуле, ROI не учитывает длительность расчетного периода. Вы можете получить одинаковый процент по двум объектам. Однако по первому такого результата получилось добиться за 2 года, а по второму – за 4. Очевидно, что эффективность у них разная, хотя результат простых вычислений этого не показывает. Именно поэтому наши аналитики всегда ROI считают по сложной динамической формуле за 5-летний период.
Слишком длинный цикл сделки
Эта метрика как показатель эффективности безотказно работает на быстрых рынках, но теряет связь с реальностью, если инвестору нужно много времени на принятие решения о покупке. Дело в том, что при сложных сделках период их прохождения может занять полгода-год. За это время могут измениться обстоятельства – транзакционные издержки, курс валют, условия выдачи ипотеки или кредита, даже налоги для нерезидентов. Если сюда добавить время на раздумья, продолжительность процесса увеличивается еще больше, и показатель, рассчитанный на старте, с куда большей долей вероятности потеряет актуальность к моменту завершения сделки.
Проблема точной атрибуции доходов
Далеко не всегда есть возможность ювелирно определить доходность каждой инвестиции. Если вы владеете, к примеру, несколькими апартаментами в одном жилом комплексе, коммерческой площадью в нем же, а также несколькими паркоместами, операционные издержки недвижимости размываются. Поэтому определить, какую часть прибыли обеспечили ваши личные вложения и усилия, какую – качество сервиса управляющей компании, а какую – само месторасположение объекта, довольно сложно.
Изолированность от контекста
Нередко прогнозируемый ROI показывает отличные 10-12%, которые на практике не реализуются. Причина в игнорировании сопутствующих факторов. Если на момент проведения сделки в стране ужесточается налоговая политика, снижаются темпы выдачи кредитов местному населению, активно расширяются территории под застройку, в избыточном количестве возводятся новые объекты, все это в перспективе может негативно повлиять на показатель возврата ваших инвестиций.
Факторы, влияющие на реальную доходность недвижимости
Чтобы предварительный расчет максимально совпал с реальностью, важен комплексный подход к объекту. Вот четыре фундаментальных фактора, определяющих, будет ли актив приносить прибыль или превратится в бесполезный пассив, лишь навесив на ваш бюджет ощутимые скрытые расходы недвижимости.
Расположение
Базовый потенциал объекта во многом определяет его географическое положение – страна и город. Общая динамика рынка, налоги, условия для нерезидентов, стабильность валюты, защищенность капитала, развитие крупных туристических и бизнес-хабов напрямую влияют на то, как быстро будет окупаться актив.
Для оценки эффективности инвестиций следует учитывать и район расположения, наличие деловой и туристической инфраструктуры. Топовые локации позволяют стабильно рассчитывать на реальный денежный поток с минимумом простоев даже в кризисные периоды.
Состояние и обслуживание недвижимости
Физическое состояние и технические характеристики определяют расходы на обслуживание объекта в течение инвестиционного цикла. Важно при покупке готовой недвижимости оценить износ сетей, качество ремонта, инженерии, материалов и меблировки. От этой оценки зависит, как быстро понадобятся дополнительные вложения. Качественный хоумстейджинг на старте не только сэкономит ваши средства, но и привлечет платежеспособных арендаторов, готовых хорошо платить за комфортное жилье.
Доверить управление недвижимостью за границей профессиональной компании – грамотное и рациональное решение. Ее комиссия несколько снизит чистый ROI, зато избавит вас от необходимости постоянного присутствия. Ответственный оператор займется маркетингом, поиском клиентов, клинингом, мелким ремонтом, уплатой налогов и другими составляющими операционного менеджмента. А вы сможете потратить освободившееся время с большей пользой.
Доходы и расходы
Реальный ROI позволяет оценить соотношение дохода и затрат. Доходную часть составляют регулярные потоки от аренды и рост рыночной стоимости актива. Расходы включают в себя налоги, страховку, ежегодную таксу поддержки, коммунальные платежи и потери в период простоев.
От того, насколько точно будут учтены издержки, напрямую зависит близость реальных показателей к прогнозируемым.
Рыночные условия
Существенное влияние на прибыльность эксплуатации недвижимости оказывают экономические факторы – инфляция, валютные колебания, баланс спроса и предложения, доступность ипотечного кредитования. Если вы инвестируете в объект в стране со стабильной валютой, минимальной инфляцией, неперегретым рынком и дешевыми кредитами для населения, вы можете обоснованно надеяться на защищенность капитала, планомерный рост стоимости квадратного метра и сохранение ликвидности на момент продажи. И наоборот, внутренняя инфляция, избыток строящегося жилья, высокие процентные ставки по кредитам снижают спрос на недвижимые активы, замедляют их капитализацию и делают менее выгодной перепродажу.
Инвестиции в недвижимость – распространенные ошибки в расчете доходности
Переоценка будущей прибыли
Главная ошибка начинающих инвесторов – строить финансовую модель, исходя из идеальной картины: умножить максимальную арендную ставку на 12 и считать, что это и будет годовой доход. Здесь не учитываются простои между сменой арендаторов и в низкий сезон, а также макроэкономические факторы. Поэтому реальность часто разочаровывает. Чтобы этого не произошло, прогнозы должны быть не максимизированными, а консервативными, с учетом коэффициента вакантности и нижней границы арендной ставки по рынку.
Неучет всех расходов
Рассчитанный из чистой стоимости квадратного метра высокий ROI ощутимо снижается, когда в формулу добавляются транзакционные затраты по сделке, расходы на обустройство, такса поддержки, процент управляющей компании. Все вышеперечисленное, а также стоимость страховки и, если использовались заемные средства, проценты по ипотеке следует закладывать в расчеты – только так получится оценить реальную прибыль от вложений в перспективе.
Игнорирование исследования рынка недвижимости
Выбирая недвижимый актив с целью сохранения или приумножения капитала, не следует руководствоваться теми же аргументами, что и при покупке квартиры либо дома для личного проживания. Красивый вид из окна или восторженные отзывы знакомых не исключают риск захода на рынок с сомнительным потенциалом. Важно проанализировать экономическую ситуацию в регионе, ознакомиться с планами по развитию инфраструктуры, оценить соотношение спроса и предложения и только после этого принимать решение о целесообразности инвестирования.
Недооценка важности профессиональной помощи
Рынок недвижимости в разных странах имеет массу юридических и налоговых нюансов, о которых иностранный инвестор может не знать. Профессиональные агенты, юристы, управляющие компании за определенную комиссию применяют собственный наработанный опыт, который защищает вас от рисков, минимизирует простои и таким образом двигает соотношение прибыли к затратам в вашу сторону. Так что экономить на помощи компетентных специалистов точно не стоит.
Максимальная доходность недвижимости: как можно повысить ROI
Предлагаем вашему вниманию проверенные стратегические шаги для повышения эффективности бизнеса и получения максимума из вашего инвестиционного портфеля.
Обратите внимание на объекты off-plan
Объекты на стадии котлована (off-plan) дают дополнительный источник прироста капитала, который не учитывается в стандартных расчетах ROI. В среднем от котлована до сдачи объекта проходит 2-3 года, за это время стоимость объекта растет на 20-40% в зависимости от рынка и застройщика. Это означает, что инвестор фиксирует прибыль еще до начала аренды.
Если добавить этот прирост к арендному доходу и дисконту при входе на ранней стадии, совокупный ROI за 5-летний цикл существенно превышает цифры, которые получаются при расчете на готовом объекте.
Выбирайте недвижимость в хорошем состоянии
Новые объекты от топовых застройщиков либо жилье с историей, но при этом с качественным хоумстейджингом требуют минимальных затрат на ремонт и меблировку и таким образом позволяют увеличить прибыль.
Анализируйте потенциальный доход от аренды
Всегда проводите стресс-тестирование модели с использованием калькулятора ROI, закладывая при этом консервативный сценарий. Рекламные обещания и идеальные картинки «в вакууме» – это не то, на что стоит ориентироваться.
Сосредоточьтесь на местоположении
Выбирайте локации с уже развитой или интенсивно развивающейся деловой, туристической, социальной, транспортной инфраструктурой. Такие регионы активно привлекают платежеспособных туристов, экспатов, релокантов, а значит, простои будут минимальными, а коэффициент возврата инвестиций – стабильно высоким.
Диверсифицируйте инвестиционный портфель
Не инвестируйте весь капитал в один объект и не сосредотачивайтесь на одной стране. Распределение средств по разным активам, регионам и валютным зонам защитит совокупный ROI от локальных кризисов и изменений в законодательстве.
Изучите стратегию «купи и держи»
Нестабильные периоды – не лучшее время для быстрой спекулятивной перепродажи. Более выигрышной здесь выглядит долгосрочная стратегия Buy and Hold. Именно владение объектом 5 и более лет позволяет получить максимум арендного дохода.
Обратите внимание на развивающиеся регионы
Приобретение недвижимых объектов на стадии котлована на рынках, только начинающих глобально расти, даст максимальную капитализацию к моменту окончания строительства. Это произойдет за счет низкого порога входа и быстрого удорожания как самого актива, так и земли, на которой он возводится.
Какую же стратегию выбрать? Это во многом зависит от ваших приоритетов и планов. Сопоставить все требования с реальной экономикой выбранной страны, потенциалом объекта недвижимости и ожидаемым ROI поможет команда MAG World Properties. Оставьте заявку на консультацию – и мы подготовим персональный анализ направлений и объектов.
Частые вопросы о ROI
Как рассчитать рентабельность инвестиций?
Для корректного определения рентабельности необходимо вычесть из совокупного (грязного) дохода операционные и капитальные затраты. Полученный результат делят на общую сумму вложенного бюджета и переводят в проценты. Для недвижимости целесообразно рассчитывать этот показатель в рамках пятилетнего инвестиционного цикла.
Какая формула ROI?
Базовая математическая формула выглядит так:
ROI = чистая прибыль (доход минус размер инвестиций) / размер инвестиций х 100
Для максимально точного расчета в модель закладываются также сопутствующие расходы. Делать это вручную достаточно сложно, проще всего посчитать ROI с помощью калькулятора на нашем сайте.
Что такое ROI?
Это коэффициент, который помогает оценить финансовую эффективность и рентабельность вложений. Он показывает, насколько выгодно вкладывать деньги в конкретный проект, будет ли актив окупаться. Обычно ROI выражается в процентах: если значение выше нуля, вложения приносят прибыль, если ниже – проект убыточный.
Какой ROI считается хорошим?
В международной практике доходность в 5-8% годовых считается достаточной для стабильных рынков. При анализе ROI в условиях развивающихся экономик есть смысл ориентироваться на более высокие цифры в 9-12%. За счет прироста стоимости активов и капитализации рынка совокупный показатель здесь существенно превышает объем инвестиций.
Какие преимущества и ограничения имеет показатель ROI?
Главный плюс коэффициента в его универсальности, которая позволяет сравнивать между собой совершенно разные активы. При этом следует иметь в виду, что ROI – лишь один из показателей, не способный учесть фактор времени и спрогнозировать в долгосрочной перспективе колебания рынка.
Почему важно сравнивать ROI между аналогичными инвестициями?
Сравнение доходности внутри одного сегмента помогает обнаружить скрытые риски, некорректную стоимость квадратного метра, завышенные тарифы управляющей компании. Благодаря такому анализу вы сохраните высокую прибыль и сумеете своевременно перенаправить финансовые потоки в рамках диверсификации капитала.
Почему важно учитывать временной аспект при интерпретации ROI?
Понимание фактора времени защищает инвестора от ложных выводов. Например, доходность в 50% выглядит привлекательно, но есть разница, заработаете вы эти деньги в течение года после запуска проекта или актив будет окупаться 5-7 лет. Именно поэтому в профессиональной аналитике ROI важно жестко привязывать к конкретному временному интервалу.
